L’article L.161-11 du Code de la Construction et de l’Habitation oblige de mentionner
un délai de livraison dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement.

Cependant, les textes ne prévoient aucune sanction en cas de non-respect de ce délai de livraison.

L’acquéreur peut toujours tenter de justifier un préjudice particulier subi du fait du retard et tenter d’obtenir réparation.

Les contrats incluent ainsi une clause de pénalité de retard afin de prévoir à l’avance les conséquences d’un non-respect du délai de livraison.

La Cour de cassation a eu l’occasion de trancher une difficulté dans un arrêt en date du 14 février 2019.

L’acquéreur réglait avec retard et le vendeur ne respectait pas le délai de livraison.

Ainsi, le vendeur a tenté d’exciper des retards de règlement pour tenter de justifier son retard et une exception d’inexécution.

Parallèlement, le contrat comprenait bien l’application de pénalité de retard.

Dans un premier temps, la Cour d’appel de Dijon a retenu la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement et l’a condamné à indemniser le retard de livraison subi par son acquéreur.

Elle a refusé le principe de l’exception d’inexécution malgré les retards de paiement de l’acquéreur.

Elle a estimé que les retards de paiement étaient déjà sanctionnés par le biais de pénalité de retard et qu’il n’était pas possible de prononcer une seconde sanction par le biais de l’exception d’inexécution.

La Cour de cassation censure ce raisonnement et considère que la stipulation de sanction à l’inexécution du contrat n’exclue pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations.

Autrement dit, la Cour de cassation considère qu’il est possible de cumuler des sanctions en présence d’une inexécution contractuelle.

• Celles prévues au contrat (intérêts de retard),
• Et celles résultant de l’application du droit des contrats et notamment l’exception d’inexécution.

Cette solution est consacrée dans le Code civil issu de la réforme du droit des contrats et du nouvel article 1217 du Code civil qui liste les différentes possibilités de sanction en cas d’inexécution d’un contrat.

Ces textes précisent que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il est donc sans doute utile dans la rédaction des contrats de vente en l’état futur d’achèvement de soigner la rédaction des sanctions de retard de délai de livraison pour éviter des cumuls de sanction.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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