Le pacte de préférence est né de la pratique.
Il est désormais encadré depuis la réforme du droit des contrats entré en vigueur le 1er octobre 2016.
Le pacte de préférence est défini comme « le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ».
Il s’agit de l’article 1123, alinéa 1 du Code civil.
Si un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi et si le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au Juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.
Il s’agit des dispositions de l’article 1123, alinéa 2 du Code civil.
Il convient de revenir sur un arrêt intéressant rendu par la 3ème Chambre de la Cour de cassation le 6 décembre 2018.
En l’espèce, les propriétaires d’un bien avaient consenti un pacte de préférence en cas de vente pour une durée de dix ans, l’acte ayant été passé en octobre 1999.
On pouvait donc estimer que ce pacte de préférence expirait en octobre 2009.
En novembre 2009, le propriétaire a donc vendu le bien à un tiers à la suite d’une promesse unilatérale de vente intervenue en septembre 2009.
Le bénéficiaire du pacte a estimé que la vente était intervenue au mépris de ses droits et a sollicité l’annulation.
Dans un premier temps, devant les Juges du Fond, le bénéficiaire du pacte a perdu son procès.
Des Juges ont écarté sa demande en estimant que la vente ne pouvait prendre effet qu’à la date de la levée de l’option qui, elle, était intervenue après la date d’échéance du pacte.
Les Juges du Fond n’ont pas pris en compte la date de la promesse unilatérale de vente intervenue antérieurement à l’expiration du pacte.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par les Juges du Fond et a posé comme principe, qui est inédit, à savoir qu’un pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien.
Dès lors, un notaire chargé d’une vente devra informer tout vendeur de la nécessité de respecter un éventuel pacte de préférence et sur les risques pris de la violation de ce pacte.
Il convient donc de porter connaissance à tout candidat acquéreur de l’existence de pacte et d’interroger le bénéficiaire sur ses intentions en temps utile.
Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île
Pour plus d’informations, vous pouvez la contacter beatrice.benichou-medina@notaires.fr
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