Il n’est pas inintéressant de faire le point de la notion de troubles anormaux de voisinage.
Théoriquement, l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra contractuelle qui ne repose pas sur la faute en ce qu’elle permet à la victime de solliciter la réparation au propriétaire de l’immeuble voisin à l’origine du trouble qui en est responsable de plein droit.
La notion de responsabilité civile extra contractuelle est facile à cerner.
En revanche, l’absence de toute faute du responsable de plein droit pose difficulté en pratique.
Un arrêt de la Cour de cassation du 16 mars 2022 (3ème chambre civile, n° 18-23.954) permet de rappeler les contours de cette responsabilité originale.
En l’espèce, il s’agissait de désordres de dégât des eaux dans une zone pavillonnaire.
De l’eau s’échappait d’un pavillon sans rejoindre l’égout, s’infiltrait dans le sol et entraînait des désordres sur un pavillon voisin.
Le propriétaire du pavillon responsable du trouble avait vendu son bien.
La question est de savoir si les nouveaux acquéreurs devaient assumer la totale responsabilité des désordres ou si le vendeur restait responsable du trouble anormal de voisinage causé par l’immeuble vendu avant la cession.
La Cour de cassation a considéré que puisque le trouble subsistait alors que les acquéreurs étaient devenus propriétaires du fonds à l’origine des désordres, leur responsabilité devait être retenue, peu important qu’ils n’aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations ont commencé à se produire.
Les juges d’appel ont déclaré les propriétaires actuels responsables sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage dans la proportion de 60 % des désordres affectant le pavillon de la voisine.
La théorie des troubles anormaux de voisinage a permis à la Cour de cassation de considérer que la responsabilité des propriétaires actuels devait être retenue sur ce fondement, même si les infiltrations avaient commencé à se produire avant l’acquisition.
Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île
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