Les locataires commerciaux sont tentés, après les propos présidentiels et lorsque le fonds de commerce est frappé de fermeture car non essentiel de suspendre le paiement du loyer.

Voici la liste des fonds de commerce concernés par l’arrêté des 14 et 15 Mars 2020 :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041723302&categorieLien=id

En matière de baux commerciaux l’application de la clause résolutoire en cas de non paiement de loyer est stricte et peut entraîner la résolution du bail.

le fermeture obligatoire par arrêté peut être considérée comme un cas de force majeure.

L’application de la clause résolutoire sera en effet exclue en présence d’un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 24 juin 1971, no 70-12.017, Bull. civ. III, no 404).

A été analysé comme un cas de force majeure :

• l’impossibilité matérielle dans laquelle s’est trouvée le preneur d’effectuer les travaux visés au commandement délivré en période de congé constituait un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 24 juin 1971, no 70-12.017, précité).

N’est pas considéré comme un cas de force majeure :

• la prescription de l’Administration d’effectuer certains travaux dès lors que ces travaux n’ont été rendus nécessaires qu’en raison de l’adjonction par le locataire d’activités complémentaires à celles contractuellement prévues. Le bailleur peut se prévaloir, dans ce cas, de la clause résolutoire du bail sanctionnant l’interdiction faite au preneur de percer les murs ou de modifier la distribution des locaux (Cass. 3e civ., 13 juin 2007, no 06-13.661, Bull. civ. III,no 106, Rev. loyers 2007/880, no 592, note Quément C., Loyers et copr. 2007, comm. no 174, note Brault Ph.-H., RJDA 2007, no 934, AJDI 2008, p. 169,note Laporte-Leconte S., et p. 198).

La force majeure n’exonère en outre le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé (Cass. 3e civ., 13 juin 2007, no 06-12.283, RJDA 2007, no 937, AJDI 2008, p. 197, note Kessler G.).

En conclusion pour les activités visées par l’arrêté, il y a des chances que la force majeure soit reconnue.Il appartiendra ensuite au bailleur de solliciter les aides promises par l’Etat surtout au niveau bancaire lorsque le bailleur est tenu par un investissement et des mensualités de prêt relatifs au local loué.

En revanche pour les activités ralentis du fait du confinement, il y a lieu de prendre contact avec son bailleur pour tenter une issue amiable c’est à dire étalement de la dette,remise amiable ou dans le cas extrême une saisine du juge au fin d’obtention de délais.

Les bailleurs sollicitent le plus souvent de par l’expérience d’une semaine de confinement :

-l’abandon des loyers et charges durant la période de fermeture des fonds de commerce.

Et lorsque la situation redeviendra normale :

– le changement du mode de règlement de paiement du loyer à terme échu et plus à échoir,

– le règlement mensuel et non plus trimestriel,

– la neutralisation de l’indexation pour l’année à venir.

Fondement juridique :

– la force majeure

– des circonstances imprévisibles bouleversant l’équilibre des contrats (théorie de l’imprévision admise désormais en droit civil depuis le 1er Octobre 2016).

Ma position

Pour les fonds de commerce fermés par l’arrêté des 14 et 15 Mars 2020, la suspension et le report des loyers et charges me paraissent indiscutables.

L’annulation pure et simple des loyers restent discutables en droit

le changement des clauses contractuelles reste tout aussi discutable.

Il reste au gouvernement qui s’en est donné les moyens par l’ordonnance du 23 Mars de légiférer sur le sujet afin d’éviter des contentieux

Mieux encore, il vaut mieux négocier avec son bailleur ou son locataire des mesures provisoires de bon sens, le report des échéances étant de mon point de vue indiscutable plutôt que d’alimenter dans cette période un pré-contentieux.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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