La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un objectif de 0 artificialisation nette (ZAN) à l’horizon 2050.

Cet objectif permet d’interdire toute artificialisation nette des sols sur une période donnée.

Face aux difficultés et inquiétudes soulevées par ce texte, une nouvelle loi visant à renforcer l’accompagnement des élus locaux dans la mise en œuvre des ZAN a été promulguée le 20 juillet 2023, accompagnée de 3 décrets publiés le 28 novembre 2023.

Dès lors que l’objectif des textes législatifs est de réduire la consommation des espèces naturelles, agricoles ou forestières, la rareté des sols à bâtir augmente.

La réserve foncière n’étant pas inépuisable, il faut donc se tourner vers des solutions créatives pour augmenter l’emprise foncière.

La surélévation de l’immeuble, notamment en zone tendue, devient une solution idéale d’optimisation de l’espace habitable.

Toute une série de réformes ont été votées afin de faciliter le recours à cette technique de surélévation en assouplissant la règlementation en Droit de l’Urbanisme ou en Droit de la Copropriété.

Il s’agissait surtout de protéger les intérêts d’une copropriété et en particulier des copropriétaires du dernier étage qui sont impactés par la surélévation.

Une surélévation exige une construction en dur qui provoque une élévation de l’immeuble au-dessus du faîtage en créant de nouveaux locaux.

Ainsi, un aménagement des combles ne constitue pas une surélévation.

L’obturation de surélévation nécessite l’obtention d’un permis de construire et la création de nouvelles surfaces habitables.

Sur le plan technique, l’opération de surélévation nécessite un audit technique complet de l’immeuble (étude béton et structure et béton ascenseur, etc…).

Depuis la loi Alur, il est plus simple de procéder à la surélévation des immeubles en copropriété.

L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndic que si la décision en est prise à la majorité prévue à savoir celle de l’article 26 ou à la majorité de tous les copropriétaires lorsque l’immeuble est compris dans un périmètre de droit de préemption urbain (L 211-1 du Code de l’Urbanisme. »

Dans une copropriété, le droit de créer de nouveaux locaux privatifs en surélévation appartient par principe au syndicat des copropriétaires.

Sauf clause contraire du règlement de copropriété, ce droit de surélévation concerne les parties communes de l’immeuble.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol. »

Au final, les règles de majorité dépendent de l’affectation future des locaux créés :

• Lorsque le local créé est à l’usage de tous, le vote doit être adopté à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents)

• Lorsque le local créé est un lot privatif, la loi Alur facilite cette surélévation et permet l’adoption à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix des propriétaires)

La loi Alur a supprimé le droit de veto des propriétaires du dernier étage à l’encontre du projet de surélévation.

Les copropriétaires du dernier étage ne disposent que d’un droit de priorité à l’achat des lots nouvellement créés.

L’état descriptif de division-règlement de copropriété devra faire l’objet d’un modificatif établi un géomètre expert.

La copropriété peut envisager de céder son droit à un tiers, par exemple à un promoteur immobilier.

Cela permettra d’alléger les coûts financiers pour la copropriété, ainsi que sa responsabilité.

Le promoteur immobilier sera chargé de créer les nouveaux volumes à construire, de modifier le règlement de copropriété, de demander un permis de construire et d’effectuer les études techniques, le tout à sa charge.

Le syndic devra bien vérifier que l’entreprise chargée de surélévation a souscrit les assurances nécessaires pour garantir la bonne fin des travaux.

Les copropriétaires peuvent subir un préjudice lié à cette surélévation et tenter d’obtenir une indemnité.

Cette possibilité est décrite à l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est à la charge de l’ensemble des copropriétaires et répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

Ce préjudice n’est indemnisable que dès lors qu’il affecte de manière définitive la valeur d’un lot, qu’il constitue un trouble de jouissance grave et qu’il a entraîné des dégradations du bien du copropriétaire qui s’estime victime de la surélévation.

Il est d’ailleurs conseillé à ce copropriétaire de voter négativement au projet de surélévation, sous peine de risquer d’être déclaré irrecevable dans l’hypothèse de l’engagement d’une procédure judiciaire.

Cette opération de surélévation est techniquement et juridiquement possible, elle a été favorisée par les derniers textes législatifs et règlementaires.

Surtout, les copropriétaires peuvent trouver un véritable intérêt financier à céder le droit de surélever leur immeuble.

En effet, compte tenu des contraintes qui affectent les immeubles en termes de rénovation énergétique qui ont un coût non négligeable, la surélévation peut à la fois répondre à l’exigence de recherche de financement, mais également permettre de contrer la pénurie foncière et permettre une détente sur les prix et notamment en immobilier de montagne.

Il est formellement conseillé de faire appel à un certain nombre de spécialistes sur le plan technique, sur le plan immobilier et juridique afin que l’opération se déroule avec succès.