Est-il possible pour un copropriétaire d’obtenir la résiliation d’un bail commercial suite à des nuisances d’un locataire commercial sans attendre l’action judiciaire du bailleur ?

Il est généralement admis qu’en cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer à sa place les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire. Les copropriétaires, au même titre que le syndicat des copropriétaires, ont un intérêt à agir pour obtenir le respect du règlement de copropriété.

Cette action a un nom bien connu dans le Code civil : l’action oblique. Il s’agit de l’article bien connu 1166 du Code civil ancien devenu article 1341-1 depuis l’ordonnance du 10 février 2016.

Cet article prévoit que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur.

En l’espèce, deux copropriétaires d’un appartement avec terrasse situé au dernier étage d’un immeuble se plaignaient de nuisances d’un local à usage de restaurant japonais situé au rez-de-chaussée de l’immeuble (nuisances olfactives, dépôts de marchandises dans les parties communes et ventes à emporter).

Dès les premiers mois du bail, le syndic a demandé au bailleur de faire cesser les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété.

Le bailleur avait démontré avoir adressé des mises en demeure à son locataire, lui avoir donné connaissance du règlement de copropriétaires et avoir prévu dans son bail l’interdiction d’entreposer des marchandises dans les parties communes.

La Cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 13 mars 2017 a retenu que les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété en provenance du restaurant japonais étaient établies et caractérisées et que ce locataire qui avait eu connaissance du règlement de copropriété devait voir son bail résilié.

La Cour de cassation refuse ce raisonnement faute de base légale à la décision.

Elle rappelle que dans le cadre d’une action oblique, le créancier ne dispose de l’action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits.

En effet, l’action oblique n’autorise le créancier à agir qu’en cas de carence du débiteur. Il convient de démontrer la carence du bailleur pour pouvoir agir à sa place. Or, aucune juridiction du fond n’a retenu une quelconque faute du bailleur quant aux nuisances occasionnées.

Bien au contraire, le bailleur a démontré que son locataire était informé de l’interdiction stipulée par le règlement de copropriété de causer des nuisances olfactives et d’exercer une activité de vente à emporter.

Dès lors que la carence du bailleur, qui a démontré avoir accompli de nombreuses diligences, n’était pas établie, l’action oblique émanant des copropriétaires devait être déclarée irrecevable.

C’est ce que la Cour de renvoi entérinera à n’en pas douter. Que peut-on conclure de cette jurisprudence ?

La décision de la Cour de cassation est conforme à l’interprétation stricte de la jurisprudence en matière d’action oblique. Démontrant avoir agi et pris des dispositions pour rappeler son locataire à ses obligations, seul le bailleur est recevable pour agir en résiliation du bail.

D’autres actions sont possibles sur le plan judiciaire pour les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires mais l’attitude du bailleur, soucieux également des intérêts de la copropriété dans cette affaire, empêche la mise en œuvre de l’action oblique qui est pourtant un outil juridique très efficace et très appréciable.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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