Le décret du 17 mars 1967 résout les difficultés liées à la vacance du syndic en prévoyant deux procédures spécifiques selon les causes de celle-ci.

En effet, l’article 46 dispose qu’à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires.

La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci.

Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

Quant à l’article 47, il prévoit que dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans le délai éventuellement fixé par l’ordonnance de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

En l’espèce, une assemblée générale convoquée le 22 mars en vue de la désignation du syndic n’avait pu se tenir. Or, le mandat du syndic en exercice expirant le 31 mars, le syndicat des copropriétaires avait introduit une requête visant à faire désigner un administrateur provisoire dès le 24 mars. Le 31 mars, le président du tribunal de grande instance avait rendu une ordonnance désignant un administrateur provisoire.

La question était donc de savoir si l’article 47 pouvait-il être invoqué, alors qu’au jour de l’introduction de l’action, le mandat du syndic était en cours ?

En effet, cet article ne s’applique que dans le cas « où le syndicat est dépourvu de syndic ».

La Cour de cassation a estimé que cette condition était remplie dès lors qu’en raison du risque d’absence du syndic au terme de son mandat, le syndicat avait sollicité la désignation d’un administrateur à compter du mandat en cours. De plus, le mandat du syndic avait expiré lors de la prise de fonction de l’administrateur provisoire.

Une décision étonnante au regard de la jurisprudence assez rigoureuse en la matière.

Civ. 3e, 20 déc. 2018, n° 17-28.611

Mohamed Djerbi – Avocat associé

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