Le droit des baux commerciaux est réputé pour être favorable aux propriétaires des murs commerciaux notamment dans les facilités mises en place par les textes pour pouvoir se libérer et expulser un locataire défaillant en matière de règlement de loyer. La procédure est souple, rapide et permet en référé devant le président du Tribunal de Grande Instance d’obtenir une ordonnance d’expulsion dans des délais relativement courts, en général 5 à 6 semaines après que l’assignation soit délivrée laquelle ne peut être délivrée qu’un mois après la délivrance du commandement de payer. En un trimestre, le problème du locataire peut être réglé.

La loi pénale du 17 juin 2014 a atténué un certain nombre d’avantages au profit des bailleurs. Notamment, il n’est plus possible d’imputer les gros travaux de l’article 606 du Code civil à son locataire. De même, il n’est plus possible de transférer à son locataire l’ensemble des charges de copropriété.

Au fil du temps cependant, des contraintes administratives ont été imposées. Notamment, toute une série d’annexes doivent désormais figurer au bail commercial pour des raisons d’information.

Un certain nombre de textes ont accentué les contraintes sur les propriétaires de murs commerciaux.

Ainsi, l’article L.211-1 du Code de l’urbanisme prévoit que les communes dotées d’un plan d’occupation des sols ou d’un plan local d’urbanisme peuvent instituer un droit de préemption urbain qui peut d’ailleurs être délégué à une société d’économie mixte. Aux termes de l’article L.211-5, la propriétaire peut proposer au titulaire du droit de préemption l’acquisition de son bien en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de la proposition. La non-réponse permet au propriétaire de réaliser la vente de son bien.

Mais le propriétaire est également soumis aux dispositions instaurées par la loi ELAN et l’article L.303-2 du Code de la construction. Il s’agit du droit de préemption urbain renforcé s’appliquant à certains biens. Ainsi, les copropriétés de plus de 10 ans et les immeubles de moins de 4 ans ainsi que les cessions de parts de SCI peuvent faire l’objet d’un droit de préemption.

Ce droit de préemption doit être purgé par l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner la commune. Le défaut de réponse permet d’aliéner.

Il faut également noter l’existence des zones d’aménagement différentes (ZAD) prévues à l’article L.212-1 du Code de l’urbanisme. Cette zone permet également de préempter pour réaliser un projet d’aménagement dans un secteur soumis à une forte pression foncière.

Ces trois droits de préemption ont été édictés au bénéfice de l’Etat.

Votre locataire dispose également d’un droit de préemption instauré par le Code de commerce par les dispositions de l’article L.145-46-1.

Depuis une jurisprudence récente de la Cour de cassation (Cour de cassation 3^e chambre civile 28 juin 2018) ce droit de préemption a un caractère d’ordre public.

Bien que le texte ne le prévoit pas expressément, la jurisprudence oblige désormais un propriétaire de murs commerciaux qui souhaite vendre son bien de purger son droit de préemption auprès de son locataire même si celui-ci ne bénéficie pas de ce droit contractuellement dans le cadre du bail commercial.

La vente d’un bien immobilier à destination commerciale est désormais soumise à un certain nombre de contraintes administratives nouvelles qu’il est important de prendre en compte.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter jl.medina@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89