Référence : Cass, Civ, 3ème, 11 juillet 2024, n° 22-22.058, FS-B
Dans un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation est venue préciser que le point de départ du délai de prescription d’une action en restitution de l’indemnité d’immobilisation est constitué par la date d’exigibilité de l’obligation qui a donné naissance à la créance, soit la date à laquelle cette indemnité était devenue immédiatement remboursable du fait de la défaillance de la condition suspensive.
Au cas d’espèce, une promesse unilatérale de vente d’un appartement est consentie. Elle est conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire, au plus tard à une certaine date, avec paiement d’une indemnité d’immobilisation. N’ayant pas obtenu le prêt prévu par la condition suspensive, le bénéficiaire assigne les promettants et les notaires aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation.
En appel, sa demande est jugée irrecevable, car prescrite, la Cour d’appel ayant constaté qu’elle a été formée plus de 5 ans après la date à laquelle cette indemnité était devenue immédiatement remboursable du fait de la défaillance de la condition suspensive.
Le bénéficiaire a alors formé un pourvoi en cassation considérant que le point de départ du délai de prescription auquel est soumise l’action exercée par le bénéficiaire d’une promesse de vente tendant, en cas de défaillance de la condition suspensive à laquelle était soumise cette promesse de vente, à ce que l’indemnité d’immobilisation qu’il avait versée lui soit restituée, est la date à laquelle le bénéficiaire de la promesse a eu connaissance du refus du promettant que l’indemnité d’immobilisation lui soit restituée.
A ce sujet, et pour rappel, l’article 2224 du Code civil prévoit que :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
C’est au visa de ces dispositions que la Cour de cassation applique pour la première fois à une demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation d’une promesse unilatérale de vente le principe déjà adopté selon lequel le point de départ de la prescription de l’action en exécution d’une obligation se situe au jour où le créancier a su ou aurait dû savoir qu’elle était exigible et non à la date à laquelle il a eu connaissance du refus du débiteur de l’exécuter.
Les juges ont rappelé que, selon l’article L. 313-41 du Code de la consommation (anciennement L. 312-16), si une condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas réalisée, toute somme versée à l’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière doit être immédiatement et intégralement remboursée, sans aucune retenue ni indemnité. La cour d’appel en a déduit, à raison pour le juge de cassation, que la demande, formée plus de 5 ans après la date à laquelle l’indemnité était devenue immédiatement remboursable en raison de la défaillance de la condition suspensive, était irrecevable car prescrite.
