Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires. Il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

La jurisprudence admet ainsi, sur le fondement de ces dispositions, l’action individuelle d’un copropriétaire en cessation d’une atteinte aux parties communes portée par d’autres copropriétaires.

Dès lors, le copropriétaire n’a pas à rapporter la preuve d’un grief personnel lorsqu’il sollicite des autres copropriétaires le respect du règlement de copropriété ou la libération des parties communes qu’un copropriétaire se serait indûment appropriées.

En revanche, par un arrêt en date du 8 juin 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que lorsque l’action est dirigée contre un tiers à la copropriété, en l’espèce contre les constructeurs de l’immeuble, l’action du copropriétaire demeure subordonnée à l’invocation d’un préjudice personnel et distinct de celui supporté par la collectivité.

Partant, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du copropriétaire en estimant que si ce dernier peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes par un tiers à la copropriété lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux.

Cass. 3e civ. 8-6-2023 n° 21-15.692 FS-B

Mohamed Djerbi – Avocat associé

Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter m.djerbi@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89