(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 14 septembre 2023, n° 22-16.623)

Dans cette affaire, des vendeurs ont cédé une maison d’habitation avec piscine.

Les acheteurs ont constaté l’apparition de fissures sur les murs et façades de leur maison, ainsi que sur la piscine.

Les acquéreurs ont assigné les vendeurs en expertise judiciaire, puis aux fins d’indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 3 mars 2022, le principe de l’application de la garantie des vices cachés a été retenu.

De leur côté, les vendeurs estimaient que les vices étaient apparents et que les acheteurs auraient dû se convaincre eux-mêmes des vices.

Le caractère apparent des fissures au moment de la vente a été retenu par l’expert judiciaire.

De même, les acquéreurs ne contestaient pas avoir constaté lors de leur visite préalable à la vente la présence de traces de réparation de fissures sur les façades.

Les vendeurs estimaient que les acquéreurs qui avaient constaté l’existence d’un désordre apparent ne pouvaient se réfugier derrière leur ignorance de l’ampleur et des conséquences des vices s’ils ne s’étaient pas enquis de l’origine de ceux-ci.

Dans son arrêt, la Cour d’appel de Nîmes a constaté que les fissures affectaient les murs porteurs, les cloisons, les carrelages et les plafonds, dont certaines traversantes, ainsi que les failles affectant la structure du bassin de la piscine.

Ces désordres avaient pour origine l’inadaptation des fondations au sol d’assise et présentaient un caractère évolutif supposant une période d’observation d’au moins une année.

Dès lors, la Cour de cassation a considéré que la Cour d’appel de Nîmes pouvait souverainement déduire que les vices ne présentaient pas un caractère apparent, mais est-ce que les vendeurs pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie prévue à l’acte ?

Cette clause de non-garantie ne peut fonctionner efficacement que si les vendeurs sont de bonne foi.

Or, les vendeurs ont habité la maison pendant 20 ans, ils ont nécessairement été confrontés à l’apparition des fissures sans pour autant relever que les vendeurs connaissaient l’origine des vices, à savoir le défaut des fondations inadaptées à la nature du sol.

Dès lors que les vendeurs avaient connaissance de l’existence, de l’origine et de la gravité de ces fissures, ils ne pouvaient bénéficier de la bonne foi et ne pouvaient se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Sur le plan pratique, cette décision est importante car elle démontre que si l’acheteur est profane et qu’il constate des fissures réparées, il n’a pas, pour se protéger, à faire appel à un expert immobilier pour s’assurer de la gravité du vice.

Il convient de rappeler que l’Assemblée plénière de la Cour de cassation a écarté l’obligation faite à l’acheteur non professionnel d’une maison d’habitation d’avoir à mener des investigations approfondies (Assemblée plénière, Cour de cassation, 27 octobre 2006, n° 05-18.977).

Il convient donc de vérifier le caractère profane ou professionnel de l’acquéreur et ne pas l’exposer à des frais d’expertise inutiles en cas de doute.

Certains conseils avisés pourraient être poussés à l’attitude inverse et à systématiquement faire procéder à des expertises approfondies.

Cependant, force est de constater que selon la Cour de cassation, cela n’est pas nécessaire.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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