Un récent arrêt rendu le 21 mars 2018 par la Chambre commerciale de la Cour de cassation (n°17-12744) a jugé que le prix de vente d’un immeuble par une société civile immobilière ne se présumait pas Hors Taxes mais bien Toutes Taxes Comprises en l’absence de précision.

Cet arrêt permet de rappeler l’importance qu’il y a d’indiquer si un montant est Hors Taxes ou Toutes Taxes Comprises dans toute convention ou acte à laquelle vous êtes partie.

Dans le cadre de notre exercice professionnel, il est en effet effarant de constater combien cette précision, pourtant simple à stipuler, est fréquemment absente, entraînant ainsi après coup incompréhension et litige entre les parties à une convention.

C’est ainsi que le liquidateur judiciaire d’une SCI l’a appris à ses dépens dans l’arrêt précité : une SCI ayant été mise en liquidation judiciaire, une offre de reprise portant sur un terrain à bâtir avait été présentée par un tiers et le juge-commissaire avait autorisé cette cession, moyennant le prix visé dans l’offre, lequel ne comprenait pas le montant de la taxe sur la valeur ajoutée. Ce tiers ayant ensuite refusé de régler le montant de la TVA sur le prix de cession, le liquidateur judiciaire de la SCI l’a assigné pour qu’il soit condamné à signer l’acte de vente après avoir réglé cette somme, mais il fut débouté par la cour d’appel.

Le liquidateur judiciaire a notamment tenté de fonder sa demande sur une jurisprudence de la Cour de cassation (arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 9 janvier 2001 n° 97-22.212) qui rappelle que selon un usage constant entre commerçants, les prix s’entendent Hors Taxes, sauf convention contraire.

Mais dans le cas d’espèce du 21 mars 2018, la même Chambre commerciale de la Cour de cassation énonce que la cession ayant porté, dans le cadre d’une liquidation judiciaire, sur un immeuble appartenant à une société civile immobilière, le liquidateur de celle-ci ne peut utilement faire grief à la cour d’appel de ne pas avoir tenu compte d’un usage constant entre commerçants.

En effet, l’usage entre commerçants n’est pas applicable si l’une des parties, telle une SCI qui a une nature civile et non commerciale, de surcroît en liquidation judiciaire, n’est pas commerçante. En conséquence, le prix stipulé ne s’entendait pas Hors Taxes mais bien Toutes Taxes Comprises.

Il en résulte un manque à gagner pour la SCI qui reste fiscalement tenue de reverser au Trésor public le montant de la TVA grevant le bien cédé, par application des dispositions du Code général des impôts.

On mesure ainsi, à l’analyse de cet arrêt, combien la mention d’un prix HT ou TTC peut s’avérer prudente afin d’éviter, outre les déboires d’une procédure judiciaire ultérieure, l’impact fiscal en résultant pour le débiteur de l’obligation de paiement de la TVA vis-à-vis de l’administration fiscale.

N’oubliez donc pas de préciser si un montant est Hors Taxes ou Toutes Taxes Comprises !