Une parcelle appartenant à une société civile immobilière (SCI) est expropriée partiellement.
L’expropriant contestait le montant des indemnités principale et de remploi fixé par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence au regard du fait que l’emprise expropriée était « exclusivement à l’usage de voirie », elle aurait dû être évaluée au regard de ce seul usage, et non comme l’ont décidé les juges du fond, en considération de l’unité foncière d’origine classée en zone AU1 « vouée à l’habitat dans le futur ».
Or, la Cour de cassation rappelle que selon l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, si les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, est seul pris en considération, sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, relatifs aux terrains à bâtir, leur usage effectif un an avant la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, sous réserve des dates de référence dérogatoires prévues par ce texte.
De plus, et selon l’article L. 321-1 du même code, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Sur la base de ces dispositions, la Cour de cassation indique qu’en « cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation. »
Elle confirme ainsi les conclusions de la Cour d’appel qui, après avoir exactement énoncé que la configuration à prendre en compte était celle de la parcelle dans son ensemble et non celle de l’emprise, et constaté que la parcelle partiellement expropriée était vouée à l’habitat en raison de son classement en zone AU1, et non à un seul usage de parking et de voirie, a souverainement retenu les termes de comparaison qui lui apparaissaient les mieux appropriés, et calculé, en conséquence, l’indemnité devant revenir à la SCI en fonction de la superficie de la seule emprise.
La Cour de cassation confirme alors sa jurisprudence puisqu’elle avait déjà jugé qu’en cas d’expropriation partielle d’une parcelle, la qualification de terrain à bâtir devait être appréciée en tenant compte de la situation de l’unité foncière d’origine et non de la situation de l’emprise partielle expropriée (Cass, Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n° 14-24.969).
L’arrêt du 6 mars 2025 semble donc être une transposition de la solution dégagée en matière de terrain à bâtir, aux terrains en situation privilégiée.
Référence : Cass, Civ. 3ème, 6 mars 2025, FS-B, n° 23-22.427
