Il est communément admis désormais que les établissements de crédit sont redevables d’un devoir de mise en garde auprès des emprunteurs en matière de prêts immobiliers.

La question peut se poser lorsqu’un prêt est souscrit par une SCI.

La jurisprudence désormais établie depuis plus d’une dizaine d’années, oblige les établissements de crédit qui accordent un prêt à un emprunteur non averti de les mettre en garde en considération de leur capacité financière et du risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

Le caractère averti s’apprécie au cas par cas au vu du profil et de l’expérience de l’emprunteur.

Cette mise en garde doit porter également sur le risque d’endettement excessif né de l’octroi du prêt, mais non sur l’opportunité ou les risques de l’opération financée.

Cela veut dire qu’un préteur peut être aussi tenu de l’obligation de mise en garde envers un emprunteur averti si, au moment de l’octroi du prêt, il a, sur les revenus et le patrimoine de celui-ci, ou ses facultés de remboursement raisonnablement prévisibles, des informations que lui-même ignorait.

Quelle attitude doit avoir un établissement de crédit à l’égard d’une SCI dont on sait que les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital social aux termes de l’article 857 du Code Civil.

L’établissement de crédit a-t-il un devoir de mise en garde à l’encontre du seul dirigeant de cette SCI ou à l’encontre de chaque associé tenu indéfiniment des dettes sociales.

Il a été jugé que le caractère averti d’une personne morale s’apprécie en la personne de son représentant légal au moment de l’engagement litigieux.

La Cour de Cassation considère que la SCI étant créancière de l’obligation de mise en garde et non ses associés, l’établissement de crédit n’est tenu de cette obligation qu’à l’égard du représentant légal.

Cette solution rendue en matière de crédit-bail vaut pour un crédit immobilier.

Dès lors, un associé minoritaire d’une SCI ne peut se prévaloir d’un défaut de mise en garde à titre personnel de l’établissement de crédit.

Cette règle vaut pour l’ensemble des SCI y compris une SCI dite familiale.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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