Est-il possible de créer une copropriété dans la copropriété ?

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet de créer un syndicat secondaire au sein de la copropriété que dans les conditions prévues à l’article 27. Ainsi, « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ».

En l’espèce, un immeuble avait été divisé horizontalement en deux lots et placé sous le statut de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété autorisait les copropriétaires à réaménager les parties privatives et à les diviser en plusieurs lots de manière à créer une nouvelle « copropriété verticale », distincte de la première.

En conséquence, un nouveau règlement de copropriété propre à ces lots avait été adopté et un syndicat avait été constitué.

Ces deux syndicats avaient fonctionné ainsi pendant vingt-sept ans, jusqu’à ce que certains copropriétaires, mécontents de la répartition des charges, les contestent.

Les premiers juges avaient validé le montage mais la Cour de cassation (Cass. Civ. 3e, 18 janv. 2018, n°16-26.072) a censuré l’arrêt d’appel en rappelant que « la division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires ».

Il s’agit d’une décision logique au regard des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui n’a certainement pas soulevé d’importantes difficultés pratiques dans la mesure où la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de juger que « même s’ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis, dès leur constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers » (Civ. 3e, 20 mai 2009).