Jurisprudence « maison » : l’annulation d’un sursis à statuer sur un permis d’aménager va permettre après délivrance de l’autorisation de voir appliquer durant cinq années les règles d’urbanisme applicables avant le PLU entretemps approuvé qui classe désormais le terrain en zone inconstructible

Par une décision intervenue le 16 mars 2020, la Cour Administrative d’Appel de LYON reconnait le bien fondé de l’argumentation que le cabinet CDMF AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES développait, tirée de l’absence de démonstration, par la Commune, que le projet de permis d’aménager, était de nature à effectivement compromettre l’exécution du futur Plan Local d’Urbanisme alors en cours d’élaboration.

Les dispositions de l’article L. 153-11 du Code de l’Urbanisme permettent à une commune d’opposer un sursis à statuer à toute demande d’autorisation d’urbanisme, dans l’hypothèse où le projet poursuivi serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur Plan.

Un temps mobilisable dès la prescription de l’élaboration ou de la révision d’un Plan Local d’Urbanisme, la Loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 « relative à l’égalité et la citoyenneté » l’a rendu possible à partir du moment où le débat sur les Orientations Générales du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) est intervenu.

En l’espèce, la Cour a apprécié la teneur des documents graphiques du PADD qui avaient été présentés en Conseil Municipal dès avant la demande de permis, et a constaté la situation de l’assiette du projet à la limite des « secteurs de développement identifiés au PADD », traduisant, de l’aveu même de la Collectivité d’ailleurs, « l’incertitude des rédacteurs du PLU au sujet du classement de ces parcelles ».

Par suite, la Cour a annulé l’arrêté de sursis opposé qu’elle a jugé entaché d’erreur de droit, le contenu écrit du PADD comme les synthèses cartographiques qu’il contient étant considérés « en l’absence de tout autre document plus précis portant en particulier sur le secteur [intéressé] », comme insusceptibles d’ « établir que les intentions de la commune quant au classement par le plan révisé de la zone intéressée par l’opération de lotissement projetée avaient atteint un degré de précision suffisant pour permettre l’intervention légale de la décision de sursis à statuer attaquée ».

Il s’agissait pourtant d’un lotissement de 6 lots.

La Juridiction a enjoint à la Commune de procéder à la ré-instruction de la demande formulée.

Cette décision a une incidence concrète sur la faisabilité du projet initié pendant l’élaboration ou la révision du document d’urbanisme. Le terrain classé en zone constructible à la date du sursis à statuer devait être classé en zone agricole ou naturelle.

L’intérêt de l’annulation du sursis à statuer est de permettre la délivrance d’un permis d’aménager sur la base de son classement en zone constructible. En effet, les dispositions de l’article L. 442-14 du Code de l’Urbanisme, dans leur version telle qu’issue de la Loi Elan (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 « portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ») , impliquent que lorsqu’un lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé sur le fondement de dispositions d’urbanisme qui seraient nouvellement intervenues depuis la date de la délivrance dudit permis d’aménager.

Durant ce délai de cristallisation, les dispositions des documents d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation de lotissement ne sont donc pas opposables aux demandes de permis de construire subséquentes.

Partant, les éventuels permis de construire postérieurs ne peuvent être refusés ou assortis de prescription en application de ces dispositions nouvelles.

En vigueur depuis le 25 novembre 2018, cette version de l’article précise désormais explicitement la date à laquelle s’opère la cristallisation des règles d’urbanisme.

En effet, cette Loi a mis fin aux difficultés d’interprétation posées par la version de l’article L. 442-14 du même Code issue de l’Ordonnance du 22 décembre 2011.

Sous l’empire de l’ancienne version,  si le PLU était modifié entre l’obtention du permis d’aménager et l’achèvement des travaux,  certains services instructeurs appliquaient les nouvelles dispositions du PLU. La nouvelle rédaction acte désormais de ce que seules les dispositions applicables à la date de délivrance du permis d’aménager seront applicables aux demandes de permis de construire.

Ces dispositions mettent fin, et c’est bienvenu, aux distorsions d’interprétations que nous avions pu connaitre ces dernières années et permettent une certaine cohérence dans l’application de la règle au bénéfice de laquelle le projet a été, au départ, imaginé.