L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19 prévoit en son article 4 : « Les personnes mentionnées à l’article 1^er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du Code de Commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.»

Il n’est donc prévu aucune annulation ou suspension de loyers par ce texte.

Cela veut simplement dire que les locataires qui ne paieront pas leurs loyers ne subiront pas les sanctions habituellement applicables en cas de non-paiement des loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Le principe est que les loyers et charges doivent être payés à leur échéance.

Si les entreprises bénéficiaires de cette mesure de faveur n’ont pas à craindre des risques de pénalités, dommages-intérêts ou mise en œuvre de la clause résolutoire, cela veut sans doute dire implicitement qu’un report est possible.

Ce report doit être négocié amiablement avec le bailleur.

Un certain nombre de locataires sollicitent sur la base de l’article 1218 du Code civil l’application de la théorie de la force majeure afin de pouvoir obtenir une annulation ou une suspension de leurs loyers.

Certains sollicitent également une renégociation du bail commercial en invoquant l’article 1195 du Code civil instauré à compter du 1^er octobre 2016 qui permet la mise en œuvre de la théorie de l’imprévision.

Cependant, l’application de ces deux textes est de l’appréciation souveraine des juges et va entraîner un contentieux judiciaire qui peut durer plusieurs mois, voire plusieurs années.

Mais il faut attirer l’attention sur le fait que le dispositif d’absence de sanction ne bénéficie pas à l’ensemble des entreprises mais uniquement à celles éligibles au fonds de solidarité institué par l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 et dont les conditions d’éligibilité ont été fixées par le décret n°2020-371 du 30 mars 2020.

Pour information, il convient d’indiquer que la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières, la FSIF, composée de nombreuses sociétés immobilières ainsi que cinq autres organismes représentatifs des bailleurs ont publié un communiqué de presse commun le 21 mars 2020 exposant les mesures prises par leurs adhérents en faveur des TPE et PME se résumant comme suit :

• appel mensuel et non trimestriel des loyers et charges ;

• recouvrement des loyers et charges suspendus à partir du 1^er avril 2020 et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté ;

• la reprise de l’activité, différés de paiement ou étalements des loyers et charges sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation.

Il s’agit de mesures incitatives qui ne sont en aucun cas obligatoires.

Il convient de préciser que les entreprises qui font l’objet d’une mesure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire bénéficient des dispositions de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020.

Jean-Luc MEDINA

Avocat associé