En l’espèce, par une délibération, l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble avait autorisé le syndic à agir en justice « dans l’hypothèse d’un permis de construire déposé par le propriétaire de la maison de ville (…) et ne respectant pas les règles d’urbanisme ou les servitudes définies lors de la scission (…) à l’effet d’obtenir, par tout moyen de droit, y compris par action judiciaire, tant en référé qu’au fond, l’annulation ou la modification de ce permis de construire ».

L’enjeu pour les juridictions saisies était de savoir si le mandat conféré au syndic était suffisamment précis pour lui permettre de valablement représenter le syndicat des copropriétaires en justice.

Par décision du 17 juin 2019, le Conseil d’Etat rappelle qu’en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic représente le syndicat des copropriétaires en justice et qu’aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi : « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat (…). Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Ainsi, le Conseil d’Etat a jugé que : « le mandat délivré au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires (…), pour l’autoriser à agir en justice dans l’hypothèse d’un permis de construire déposé par le propriétaire de la maison (…) qui ne respecterait pas les règles d’urbanisme ou les servitudes définies lors de la scission, ne pouvait être regardé comme précisant suffisamment l’objet de l’action contentieuse à engager pour habiliter le syndic à agir en justice au nom de la copropriété contre le permis de construire (…) ».

Dès lors le Conseil d’Etat a estimé qu’: « en jugeant que ce seul mandat, qui se bornait à désigner l’auteur d’une possible demande de permis de construire à venir, pouvait être regardé comme précisant suffisamment l’objet du recours contentieux autorisé et habilitait ainsi le syndic à agir en justice au nom de la copropriété contre le permis de construire (…), sans qu’il soit besoin d’une délibération ultérieure régularisant l’action en justice engagée, la Cour administrative d’appel de Versailles a, ainsi que le soutiennent utilement les requérants, commis une erreur de droit ».

Partant, et à défaut de produire un mandat ultérieur confirmant ou précisant le mandat initial ou de justifier d’une délibération d’assemblée générale régularisant l’action juridictionnelle engagée, la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires était irrecevable.

CE 17 juin 2019, req. n° 420288

Mohamed Djerbi – Avocat associé

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