Cass.Civ 11 Janvier 2024 n° 22-20.872

Les praticiens du Droit des Baux Commerciaux connaissaient parfaitement l’articulation du droit d’option prévu à l’article L 145-57 du Code de commerce.

Il est fréquent que le bailleur fasse délivrer un congé avec offre de renouvellement souhaitant une augmentation du loyer et dans le cadre d’un éventuel déplafonnement.

L’article L 145-57 du Code de commerce prévoit alors que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien.

Dès lors que le Juge des loyers commerciaux rend sa décision, dans le délai d’un mois qui suit la signification de cette décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci.

Il est donc possible de changer d’avis jusqu’à la fin d’un délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer.

En effet, le locataire peut estimer que le loyer est trop important et insupportable.

De même, le bailleur peut, si le loyer n’est pas augmenté comme il le souhaite, procéder à un refus de renouvellement en payant une indemnité d’éviction en espérant pouvoir mieux rentabiliser son patrimoine par la suite.

Il s’agit donc du droit d’option.

Une fois qu’il est purgé par la procédure devant le Juge des loyers commerciaux (qui doit être saisi dans le délai de deux ans prévu à l’article L 145-60 du Code de Commerce), le bail est consolidé avec son nouveau loyer.

Dans l’espèce qui a intéressé la Cour de cassation dans son arrêt du 11 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, sans pour autant modifier le loyer.

Il s’agissait d’un bail concernant un local commercial à usage de restaurant.

Le bailleur souhaitait modifier la contenance des lieux loués et accroître les obligations d’entretien des locataires.

Les locataires ont alors restitué les lieux loués et ont assigné le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour d’appel de Bordeaux avait estimé que les modifications contenues dans le congé avec offre de renouvellement exprimaient une offre de régularisation d’un nouveau bail et ne pouvaient s’analyser en un congé sans offre de renouvellement.

La Cour de cassation censure l’arrêt au visa de l’article 1103 du Code civil.

La Cour de cassation rappelle que le renouvellement d’un bail commercial doit s’opérer aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir du Juge en matière de fixation du nouveau loyer.

Elle considère qu’un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix du loyer, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à une indemnité d’éviction et que dès lors en l’espèce que les locataires avaient quitté les lieux, il était impossible au bailleur de faire jouer le droit de repentir prévu à l’article L 145-58 du Code de commerce.

Cette décision constitue une révolution en matière de Droit des Baux Commerciaux.

En effet, souvent les bailleurs, au-delà du prix du loyer, sont tentés de proposer d’autres modifications du bail.

Personne à ce jour ne se rend compte de l’impact de ces modifications proposées qui peuvent d’ailleurs être anodines.

Il y a donc lieu pour les praticiens d’être particulièrement attentifs à la rédaction des congés avec offre de renouvellement et de réfréner au possible les revendications des bailleurs.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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