L’article 6 du décret d’application de la loi de 1965 précise que le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot doit être notifié sans délai au syndic par le notaire. Cette notification est destinée à informer le syndic de l’identité du ou des nouveaux propriétaires et rend, selon la jurisprudence constante, le transfert de propriété intervenu opposable au syndicat des copropriétaires et donne à l’acquéreur la qualité de copropriétaire.

Néanmoins, les dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 disposent qu’en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Ainsi, à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

La problématique posée à la Haute Cour était donc de savoir si la notification du transfert de propriété est suffisante pour rendre opposable la cession au syndicat des copropriétaires et par la même, pallier le défaut d’approbation par l’assemblée générale de la répartition des charges de la fraction d’un lot divisé ?

Ce à quoi les Hauts magistrats ont répondu par l’affirmative par un arrêt de cassation en date du 7 février 2019 où ils précisent qu’au visa des textes cités « l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale ».

C’est donc logiquement que la décision de la Cour d’appel de Chambéry du 03 octobre 2017 qui a retenu que « le transfert de propriété était inopposable au syndicat des copropriétaires puisque la répartition des charges entre les fractions du lot divisé n’a pas été soumise à l’approbation de l’assemblée générale comme le prévoit l’article 11, alinéa 2, de la loi de 1965 et que par conséquent, la SCI, cédante, restait débitrice de la totalité des charges dues avant la division du lot puisque les cessionnaires du lot divisé n’ont pas acquis la qualité de copropriétaire » a été cassée.

La notification du transfert de propriété est donc nécessaire, mais suffisante.

Cour de cassation Chambre civile 3 – N° de pourvoi: 17-31.101

Mohamed Djerbi – Avocat associé

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