L’article 6 du décret d’application de la loi de 1965 précise que le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot doit être notifié sans délai au syndic par le notaire. Cette notification est destinée à informer le syndic de l’identité du ou des nouveaux propriétaires et rend, selon la jurisprudence constante, le transfert de propriété intervenu opposable au syndicat des copropriétaires et donne à l’acquéreur la qualité de copropriétaire.

Le décret du 17 mars 1967 résout les difficultés liées à la vacance du syndic en prévoyant deux procédures spécifiques selon les causes de celle-ci.

En effet, l’article 46 dispose qu’à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires.

La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci.

Par un arrêt en date du 30 janvier 2019, la Cour de cassation a eu l’occasion de confirmer d’une part la validité de la réception partielle par lots et d’autre part de renouveler les conditions d’admission de la réception tacite.

En l’espèce, un particulier a confié à un professionnel du bâtiment des travaux de terrassement et de gros œuvre. À la suite de la survenance de désordres, une mesure d’expertise judiciaire a été diligentée sous la surveillance du Tribunal de grande instance. A l’issue de cette procédure avant dire droit, le maître d’ouvrage a assigné en responsabilité l’entrepreneur, ainsi que son assureur en responsabilité décennale.

Les dispositions de l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 prévoient notamment que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. 

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Néanmoins, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Ainsi, cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte par exemple de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Reste à savoir si la majoration forfaitaire prévue par la loi ALUR est cumulable à une majoration de droit commun et notamment les intérêts moratoires au taux légal (article 1153 du Code civil) ?  

Par un arrêt en date du 15 novembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « la majoration prévue par le premier de ces textes ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal fixé par le second ».

Néanmoins, ces sommes sont susceptibles de produire intérêt à compter d’une décision de justice liquidant la créance si celle-ci n’est pas immédiatement exécutée !

En tout état de cause, cette décision de la Cour de cassation est conforme à l’adage selon lequel  « la règle spéciale l’emporte sur la règle générale » dans la mesure où la sanction spéciale, soit la condamnation à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, prévaut sur la sanction générale, soit la condamnation aux intérêts au taux légal avant jugement.

Cour de cassation, Civ. 3e, 15 nov. 2018, FS-P+B, n° 17-26.986

Aux termes des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ».Lire la suite …

Une assemblée générale de copropriétaires était appelée à voter pour la désignation d’un syndic. En application du contrat de syndic voté lors d’une précédente assemblée, le mandat de celui-ci était renouvelé jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver le compte de l’exercice (« le contrat prendra fin à l’assemblée générale statuant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2013 »).

Les requérants prétendaient qu’un tel renouvellementLire la suite …

Dans les faits, les locataires d’un appartement ont sous-loué ce bien pendant plusieurs années par le biais du site internet Airbnb. À la suite d’une succession, le nouveau propriétaire a pris connaissance de cette pratique et a fait délivrer un congé pour reprise aux locataires. Il a alors assigné ses locataires afin de faire constater la régularité du congé, l’expulsion des locataires et la condamnation au paiement de dommages et intérêts notamment en raison de la sous-location irrégulière.Lire la suite …

Des travaux affectant les parties communes entrepris par un copropriétaire sont qualifiés d’irréguliers lorsqu’ils sont réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que ces travaux constituent un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 du Code de procédure civile et donc peuvent être contestés par le biais d’une procédure en référé. (Civ. 3e, 6 mars 1991, n° 89-20.763, RDI 1991. 250, obs. P. Capoulade et C. Giverdon).Lire la suite …

Est-il possible de créer une copropriété dans la copropriété ?

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet de créer un syndicat secondaire au sein de la copropriété que dans les conditions prévues à l’article 27. Ainsi, « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ».Lire la suite …