Par un arrêt du 18 janvier 2023 publié au bulletin, la cour de cassation, rappelle au visa de l’article 694 du code civil : « la destination du père de famille ne vaut titre à l’égard des servitudes discontinues, en présence de signes apparents de la servitude lors de la division d’un fonds, que si l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien. »

Elle relève ensuite que «  l’acte d’échange prévoyait expressément l’absence de servitude sur les parcelles issues de la division de l’ancienne parcelle » , et que ce faisant la Cour dont l’arrêt est soumis à l’examen de la cassation « en a souverainement, déduit que cette stipulation ne constituait pas une simple clause de style et était contraire au maintien d’une servitude de passage par destination du père de famille. »

En effet, la servitude de passage est par nature même discontinue et en principe non apparente étant précisé que des signes apparents de l’exercice d’un passage peuvent exister et que dans ces conditions les juridictions du fond acceptent de reconnaître son existence par destination de père, à la condition que l’acte de division ne contiennent pas de stipulation contraire à son maintien.

La Cour de cassation laisse à l’appréciation souveraine des juges du fond une interprétation large de ce qui peut être interprété comme une stipulation contraire au maintien de ce type de servitude.

La notion de chemin d’exploitation à la rescousse du passage non retenu au titre de la destination du père de famille

Dans ce même arrêt, la cour de cassation revient par ailleurs sur la notion de chemin d’exploitation qui avait été rejetée en appel au motif « que le cours et le débouché final du chemin rural auquel accède la portion de chemin établie sur cette parcelle ne sont pas connus en totalité, de sorte qu’il n’est pas prouvé que le passage qui y est situé assure la desserte exclusive des divers fonds. »

La cour de Cassation considère au visa de l’article L162-1 du code rural « qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que la voie traversant la parcelle était comprise dans un sentier permettant de rejoindre les fonds des parties avant d’accéder au chemin rural, par des motifs impropres à exclure les caractéristiques d’un chemin d’exploitation pour la portion située sur cette parcelle, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Ce faisant la Cour de cassation permet de valider un passage qui au titre d’une servitude réelle par nature discontinue et non apparente ne peut s’établir que par titre et n’est donc pas reconnue hors situation d’enclave sans figurer dans un acte notarié pour résulter d’une situation par destination de père de famille non contredite par le titre opérant la division entre les fonds d’origine.

Cf. Cour de cassation – Troisième chambre civile

18 janvier 2023 / n° 22-10.019

L’objectif affiché de cette loi : permettre la libre circulation de la faune sauvage dans les zones naturelles ou forestières délimitées par le règlement du plan local d’urbanisme ou, à défaut d’un tel règlement, dans les espaces naturels.

Comment : en imposant les caractéristiques des clôtures qui doivent être posées 30 centimètres au-dessus de la surface du sol, et dont la hauteur est limitée à 1,20 mètre qui doivent n’être ni vulnérantes ni constituer des pièges pour la faune et en matériaux naturel ou traditionnel.

Par un arrêt du 4 janvier 2023,  (n°21-18993)  la cour de cassation a clairement retenu que «  les personnes publiques peuvent acquérir par prescription ».

La cour d’appel censurée avait cru pouvoir déclarer  irrecevable l’action en revendication d’une commune au motif que même si le code civil ne distingue pas entre les personnes, « le code général de la propriété des personnes publiques énumère de manière exhaustive et exclusive les modes d’acquisition des biens immobiliers et mobiliers par les personnes publiques, de sorte que, depuis son entrée en vigueur, la prescription acquisitive, qui n’y est pas mentionnée, ne peut plus être invoquée par une personne publique. »

Raisonnement non retenu par les juges du quai de l’horloge dans la droite lignée d’un traitement égalitaire entre personne privée et personne publique.

En effet rien ne justifie que l’entrée dans le patrimoine d’une personne publique ne puisse pas intervenir suite à une possession paisible publique et non équivoque sur une durée trentenaire d’un bien immobilier comme pour un particulier.

Ce faisant la Cour de Cassation confirme sa jurisprudence constante en la matière (Civ. 3e, 26 mars 2013, n° 12-10.012) et tari tout débat sur une controverse doctrinale née suite à l’entrée en vigueur du code général de la propriété des personnes publiques et la modification du code civil par la loi du 17 juin 2008 qui a fait disparaître l’ancien article 2227 du code civil, prévoyant «L’État, les établissements publics et les communes sont soumis aux mêmes prescriptions que les particuliers, et peuvent également les opposer ».

Le prolongement exceptionnel des contrats de syndics et mesures prises pour le report des loyers et charges en période de crise COVID 19

1 – Habilitation parlementaire donnée au gouvernement pour intervenir en matière de droit de la copropriété et pour reporter le paiement des loyers et charges des entreprises :

Arrêt CA de Grenoble 11 avril 2017 n° de RG 14/04848

Pour rappel l’article 488  du code civil dispose :« L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles. »Lire la suite …

Dans un arrêt du 15 mars 2017, le Conseil d’Etat confirme une jurisprudence constante qu’il était bon de rappeler. Lorsqu’il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente d’un bien est parfaite quand bien même le vendeur est une commune qui se voit appliquer pour son domaine privé, les dispositions du code civil.

Double apport de l’arrêt :

1-      Le juge administratif est compétent pour connaître de la contestation par une personne privée des délibérations d’un conseil municipal ayant respectivement pour objet d’annuler une précédente délibération autorisant la vente de parcelles de son domaine privé à cette dernière et d’autoriser la vente de ces parcelles à une autre personne, « dès lors que ces actes affectent le périmètre ou la consistance du domaine privé de la commune ».

Ce n’est pas une nouveauté depuis l’arrêt du Tribunal des Conflits du 22 novembre 2010, SARL Brasserie du Théâtre c/ Commune de Reims, n° 3764, p. 590.

2-      Le juge administratif tire toutes les conséquence d’une délibération d’un conseil municipal autorisant la vente de parcelles de son domaine privé à une société pour un prix donné, qui ne subordonnait cet accord à aucune condition.

Il retient que les parties ayant ainsi clairement marqué leur accord sur l’objet de la vente et le prix auxquels elle devait s’effectuer, cette délibération a eu pour effet, en application des dispositions de l’article 1583 du code civil, de parfaire la vente et de transférer à la société la propriété de ces parcelles. Il en résulte que le conseil municipal ne pouvait légalement, par des délibérations ultérieures, ni annuler cette première délibération ni décider de céder les mêmes parcelles à une autre société et ce quand bien même le premier acquéreur « n’avait versé aucun des acomptes prévus par l’échéancier [un paiement échelonné du prix sur cinq ans ayant été fixé] ou demandé la passation des actes de transfert de propriété ».

L’acquéreur peut même saisir le juge civil d’une demande tendant à s’entendre prononcer à son profit la vente, le jugement étant ensuite publié au service de la publicité foncière.

La cession d’un élément du patrimoine d’une collectivité publique à une personne privée pour un prix inférieur à sa valeur est possible sous deux conditions : la cession doit être justifiée par un motif d’intérêt général, et la cession doit comporter des contreparties suffisantes pour justifier la différence de prix de vente et la valeur du bien cédé.

Arrêt du 14 octobre 2015 n°375577

Résumé :

La cession d’un élément du patrimoine d’une collectivité publique à une personne privée pour un prix inférieur à sa valeur est possible sous deux conditions :

• La cession doit être justifiée par un motif d’intérêt général,
• La cession doit comporter des contreparties suffisantes pour justifier la différence de prix de vente et la valeur du bien cédé.

Lire la suite …