La Cour de cassation a eu à se pencher sur l’affaire assez courante où un couple a acquis un terrain dans un lotissement pour construire une maison d’habitation. Après l’achat du terrain, ils ont sollicité un permis de construire et l’ont obtenu.

Cependant, à la suite d’un recours du Préfet, le permis de construire a fait l’objet d’un retrait par arrêté municipal pour des motifs de sécurité. En effet, le terrain se trouvait en zone inondable et devenait de ce fait inconstructible.

Loi Elan : création d’un bail mobilité

Quatre ans après la loi ALUR, une nouvelle loi sur le logement a été publiée au journal officiel du 24 novembre 2018 appelée loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Le texte qui date du 23 novembre 2018 compte 234 articles.

L’instauration d’un bail mobilité vise les locataires en mobilité professionnelle et concerne la location de logements meublés sous une durée de 1 à 10 mois.

Le métier d’agent immobilier n’est pas simple. La rémunération est exclusivement prévue en cas de réalisation de vente d’un bien immobilier.

Or, le travail de l’agent immobilier nécessite recherches commerciales, visites, travail de conviction… tout ce travail qui représente des heures reste souvent non rémunéré lorsque l’affaire n’est pas conclue.

Un certain nombre d’agents immobiliers ont tenté de contourner des dispositions de texte qui sont sévères.

La loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi HOUET modifiée une nombreuse fois notamment par un décret n°2010-1707 du 30 décembre 2010 en son article 6-1 alinéa 3 prévoit :

« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1^er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »

Au moins deux conditions exigées par le texte pour permettre la rémunération de l’agent immobilier :

• l’exigence d’un écrit et non pas simplement un échange de consentement oral (qui est pourtant valable en droit commun des contrats),

• une opération conclue.

Ainsi, il n’est pas possible d’insérer dans un mandat une clause pénale prévoyant le règlement d’une pénalité égale au montant qui aurait pu être perçu par l’agent immobilier en cas de réalisation de la vente lorsque la non-réalisation de la vente est imputable au vendeur.

Cette clause vise le cas où le vendeur, au moment de la signature, se retire et refuse de signer.

La commission d’agence n’est pas due si le vendeur refuse de réitérer la vente.

La Cour de Cassation considère qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue.

Dès lors, l’agent immobilier ne peut prétendre sous couvert de l’application d’une clause pénale au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération.

Ainsi quand une transaction ne se conclut pas, il ne sert à rien à l’agent immobilier de rechercher la faute de son mandant afin d’obtenir par des voies détournées la rémunération qu’il aurait perçue en cas de réalisation de la vente.

La tentation est grande, mais la Cour de cassation veille !