La Cour de cassation se prononce périodiquement sur un problème souvent complexe à traiter pour les praticiens et concernant des travaux d’amélioration en présence ou pas de clause d’accession et leur lien avec un éventuel déplafonnement du loyer.

L’article L145-46-1 du Code de commerce a été instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014.

Il prévoit un droit de préférence au profit du locataire applicable à toute cession d’un local par le bailleur intervenant à compter du 18 décembre 2014.

Dans un premier temps, les auteurs se sont interrogés sur le caractère d’ordre public ou pas de cette disposition.

Un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018 a réglé la problématique en considérant que l’alinéa 1^er de l’article L145-46-1 du Code de commerce était une disposition d’ordre public, de sorte qu’un bailleur qui envisageait de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente.

La compensation est un moyen d’éteindre tout ou partie d’une dette lorsque le créancier et le débiteur sont en même temps débiteur et créancier l’un de l’autre. Leurs créances réciproques doivent disparaître à due concurrence.

Est-il possible pour un copropriétaire d’obtenir la résiliation d’un bail commercial suite à des nuisances d’un locataire commercial sans attendre l’action judiciaire du bailleur ?

Il est généralement admis qu’en cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer à sa place les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire. Les copropriétaires, au même titre que le syndicat des copropriétaires, ont un intérêt à agir pour obtenir le respect du règlement de copropriété.

• Déplafonnement du loyer

La loi PINEL a introduit un alinéa 4 à l’article L145-34 du Code de Commerce prévoyant qu’en cas de déplafonnement de loyer fondé sur la modification notable des éléments mentionnés au 1 à 4 de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Qu’en est-il d’un déplafonnement du loyer renouvelé qui est la conséquence d’une tacite prolongation du bail ayant abouti à ce que sa durée excède douze années ?

Le Tribunal de Grande Instance de Paris, par un jugement du 5 mai 2017, a considéré que l’alinéa 4 de l’article L145-34 du Code de Commerce n’était pas applicable au loyer du bail renouvelé.

Il faut donc se méfier de laisser un bail se prolonger pendant plus de douze ans.

En effet, l’amortisseur de l’augmentation du loyer à hauteur de 10 % ne s’appliquerait pas dans cette hypothèse.

• Loyer binaire

Le loyer binaire est un loyer composé d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires et d’un loyer minimum garanti.

Un certain nombre de difficultés juridiques ont surgi pour la fixation du bail renouvelé.

La Cour d’Appel de Lyon, par arrêt du 28 juin 2018, statuant en qualité de Cour de renvoi désignée par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 novembre 2016 a considéré qu’en présence d’un loyer binaire, lorsque les parties prévoient le recours au Juge en cas de désaccord sur le montant du loyer de renouvellement, elles ne font qu’user du droit d’accès au juge, qui ne peut leur être refusé. Juge doit se prononcer au regard des critères de l’article L145-33 du code de commerce.

Cela veut dire que :

• Lors du renouvellement d’un bail commercial, la stipulation d’un loyer binaire n’interdit pas aux parties de prévoir, ou non, le recours au juge des loyers commerciaux en cas de désaccord pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative.

• Dans cette hypothèse, le juge est tenu de fixer le loyer sur la base de la valeur locative en tenant compte des dispositions de l’article L145-33 du Code de Commerce.

• On peut considérer par application des articles L145-33 3° et l’article R145-8 du Code de Commerce que lorsque le contrat stipule une obligation pour le preneur de verser, en sus du minimum garanti, une quotepart de loyer variable, cette obligation peut donner lieu à application d’un abattement sur la valeur locative.

La procédure collective (dépôt de bilan dans le langage courant) du locataire est souvent considérée comme un cauchemar pour le bailleur de locaux commerciaux. Celui-ci comprend très vite que le règlement des loyers va poser problème tant pour l’arriéré que pour le règlement des loyers futurs. Ce droit est complexe et il entraine souvent des erreurs de la part de juristes, avocats ou jugesLire la suite …

La Cour de cassation a eu à se prononcer sur un problème souvent complexe à traiter pour les praticiens.

Une société locataire de locaux commerciaux à usage de salon de coiffure a sollicité le renouvellement de son bail passé la durée de 12 ans de son bail. Ce renouvellement du bail intervient en fixant le loyer à la valeur locative

Faute d’accord sur le prix du bail renouvelé, le bailleurLire la suite …

La validité des clauses d’indexation a intéressé ces derniers mois la Cour de cassation à divers titres.

La validité d’une clause d’échelle mobile, ou clause d’indexation, s’apprécie au regard du Code monétaire et financier et du Code de commerce.

S’agissant de la validité au regard du Code monétaire et financier, l’indLire la suite …

L’article L.144-3 du Code de commerce dispose que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location gérance doivent avoir exploité pendant 2 années au moins le fonds de commerce mis en gérance.

L’article L.144-10 du même code dispose que le non-respect de ces dispositions entraine la nullité du contrat de location gérance.

En l’espèce, la Cour de cassation a eu à se prononcer sur l’hypothèse d’un locataire qui a acquis un fonds de commerce le 12 avril 2005 en concluant un contrat de location gérance le 20 mars 2006, c’est-à-dire 11 mois plus tard sans respecter le délai obligatoire de 24 mois.Lire la suite …