La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un article L.145-46-41 du Code de commerce.

Ce texte instaure un droit de préférence au profit du locataire.

Le texte stipule :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».

Cette disposition est telle d’ordre public ?

L’article L.145-15 précise que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L.145-37 à L.145-41, du 1^er alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54.

Ces dispositions susvisées sont d’ordre public.

Cet article ne vise pas l’article L.145-46-1 du Code de commerce de sorte qu’il était possible de penser qu’un bail commercial pouvait contenir une clause visant à faire échec au droit de préférence.

La Cour de cassation par arrêt du 28 juin 2018 a considéré que le bailleur qui a envisagé
de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation.

Elle a affirmé que l’article L.145-46-1 du Code de commerce était d’ordre public.

Cet arrêt rajoute au texte de l’article L.145-15 du Code de commerce et tranche une controverse doctrinale.

En indiquant que l’offre de vente faite au locataire ne pouvait inclure des honoraires de négociation, la Cour de Cassation confirme que le droit initial du locataire commercial est un droit de préférence et non un droit de préemption.

Ce droit de préférence s’exerce dès le moment où la vente est envisagée et avant même qu’un acquéreur ait été recherché.

Quand le locataire n’exerce pas son droit de préférence au prix proposé par le propriétaire et après qu’un acquéreur ait proposé un autre prix, le locataire pourra alors bénéficier d’un droit de préemption qui a pour objet de lui permettre de se substituer dans toutes ses obligations à l’acquéreur évincé et de s’acquitter dans cette hypothèse du montant de la commission due à l’agent immobilier.

Cet arrêt est d’une grande importance pratique.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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