En matière de droit des baux commerciaux, les formalités sont importantes.

La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent du 10 septembre 2020.

Dans cette espèce, un bailleur avait mis à disposition d’un locataire, par une convention de sous-location des locaux tout en s’engageant à lui consentir à une échéance fixée au 31 mai 2014, un bail commercial.

Le locataire a quitté les lieux le 21 mai 2015 sans qu’aucun bail écrit n’ait été régularisé entre les parties et sans avoir délivré un quelconque congé.

Le bailleur a assigné son locataire en paiement de loyers échus entre le 1^er juin 2014 et le 31 mai 2017.

La Cour d’Appel de Versailles, dans un premier temps, a rejeté la société du bailleur.

La Cour d’Appel de Versailles a constaté que le propriétaire avait reloué les lieux à un autre locataire et que la conclusion de ce nouveau bail impliquait l’encaissement de loyers correspondants, de sorte que le propriétaire n’était plus fondé à solliciter le paiement des loyers à l’encontre de son ancien locataire.

Par ailleurs, le bailleur ne justifiait d’aucune période d’inoccupation des lieux entre le départ de son premier locataire et l’arrivée du nouveau locataire.

La Cour de Cassation casse ce raisonnement.

Elle a constaté que même en l’absence d’écrit, le locataire était tenu à un bail à compter du 1^er juin 2014. La durée de ce contrat de location ne pouvait être inférieure à 9 ans et le locataire a la faculté d’ordre public de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délais de l’article L 145-9 du même code, c’est-à-dire 6 mois avant le 31 mai 2017.

Or, le locataire avait quitté les lieux sans délivrer congé.

Le fait que le propriétaire ait trouvé un nouveau locataire en concluant un bail le 23 juillet 2014 avec effet au 1^er juillet 2014 sans subir aucun préjudice, ne libère l’ancien locataire de son obligation de régler la première période triennale de son bail qui expire le 31 mai 2017.

Il apparaît que celui qui se prétend libéré d’une dette doit justifier du fait qui produit l’extinction de son obligation.

Il appartenait donc au premier locataire, tenu de régler les loyers jusqu’au 31 mai 2017, de prouver les faits le dispensant de tout paiement, à supposer qu’une relocation constitue un tel fait.

La Cour d’Appel de Versailles qui avait reproché à la société bailleresse de ne pas prouver l’étendue d’une période d’occupation des lieux a inversé la charge de la preuve.

La présence ou l’absence d’un nouveau locataire n’a aucun effet sur l’obligation d’un locataire qui quitte les lieux à délivrer congé dans les délais et formes de l’article L 145-9 du Code de Commerce.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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