Cass. civ. 3, 25 janvier 2024, n° 22-21.724

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

Ainsi, Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical.

Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois.

C’est donc au titre de cette disposition qu’un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation du procès-verbal par lequel l’administrateur provisoire avait approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2015 et 2016 et les comptes des exercices 2008 à 2015.

Par arrêt en date du 31 mai 2022, la Cour d’appel de Basse-Terre a rejeté cette demande, en estimant que les charges réclamées étaient bien dues et le copropriétaire qui contestait devoir ces charges a formé un pourvoi.

C’est dans ces conditions que par arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi en précisant que le procès-verbal dressé par l’administrateur provisoire ne pouvait être contesté, sauf à en référer au président du tribunal judiciaire.

Cette décision peut paraitre étonnante dans la mesure où cette absence de recours contre les décisions de l’administrateur provisoire est dérogatoire au droit commun.

En effet, en pratique, lorsqu’une assemblée générale prend des décisions, celles-ci sont toujours susceptibles de recours aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Or,  cet article ne peut s’appliquer aux décisions de l’administrateur provisoire dans la mesure où il concerne les « décisions des assemblées générales », qui ne sont pas « les procès-verbaux » de l’administrateur provisoire.

Cette légère nuance terminologique a des conséquences juridiques particulièrement importantes pour le copropriétaire concerné.

 Mohamed Djerbi – Avocat associé

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