Arrêt Cour de cassation 10 janvier 2024, n° 22-21.942

Le statut d’agent commercial est-il applicable aux agents immobiliers ?

En l’espèce, une société immobilière commercialisait des programmes immobiliers pour le compte de promoteurs.

Elle avait conclu avec deux établissements bancaires un partenariat par lequel ceux-ci lui confiaient la mission de vendre une sélection de biens immobiliers.

Cette société a confié à une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier un « mandat commercial » avec mission de négocier pour le compte de son mandant la vente de programmes immobiliers, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Le contrat a duré près de 5 ans, mais la société mandante a informé l’agence immobilière de la rupture de son contrat, offrant un préavis de deux mois.

L’agence immobilière a refusé ce préavis, a sollicité une indemnité en réparation de la rupture du contrat et l’a assignée en paiement d’une indemnité à ce titre.

La Cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 17 février 2022, a condamné la société mandante à payer à l’agence immobilière la somme de 54 328,96 € à titre d’indemnité de rupture d’un contrat qualifié d’agent commercial.

Or, la société mandante a critiqué cet arrêt, considérant que seules pouvaient être habilitées en vue de la négociation du démarchage par le titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier des personnes physiques, de sorte que le statut des agents commerciaux n’était pas applicable à une personne morale exerçant une activité soumise à la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Dès lors, il n’y a pas lieu à règlement d’une indemnité compensatrice prévue par le statut des agents commerciaux prévu à l’article L 134-12 du Code de commerce.

L’article L 134-12 du Code de commerce prévoit en effet qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

Dans le cadre d’un contrat classique, le respect d’un préavis suffisamment long tenant compte de la durée des relations contractuelles suffit et, sauf attitude fautive non liée à la décision de résiliation, il n’y a théoriquement pas droit à des dommages-intérêts.

Le statut d’agent commercial est donc plus avantageux pour celui qui subit une résiliation de contrat.

Depuis le 21 septembre 2000, c’est l’article L 134-12 du Code commerce qui prévoit qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

La Cour de cassation a considéré que le titulaire de la carte professionnelle issue de la loi Hoguet a la possibilité d’habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, si celle-ci justifie de l’attestation visée à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 ou si celle-ci est elle-même titulaire de la carte professionnelle.

Dès lors, le statut des agents commerciaux lui est applicable.

Rappelons que l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 permet à l’agent immobilier d’habiliter toute personne physique, y compris un agent commercial, à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte.

Une attestation doit alors lui être délivrée.

Le statut d’agent commercial s’applique donc à l’agent immobilier dans le cadre de relations entre deux personnes morales ou deux personnes physiques.

Cette décision a une conséquence pratique sur la fin des relations contractuelles et peut entraîner le paiement d’une indemnité à la charge du mandant.

Il convient d’être particulièrement attentif dans la rédaction des clauses contractuelles liant le mandant à l’agent immobilier, étant précisé que le Juge a toujours la possibilité, nonobstant des clauses contraires, de requalifier n’importe quelle relation contractuelle en contrat d’agent commercial.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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