Il convient de rappeler que la loi du 2 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l’agent immobilier à la conclusion effective de la vente.

Fréquemment, l’agent immobilier titulaire d’un mandat obligatoire également en vertu de la loi du 2 janvier 1970 consacre beaucoup de temps, parvient à faire signer des compromis et se retrouve au final sans sa rémunération d’intermédiation faute de réalisation et de conclusion effective de la vente.

La Cour de Cassation, dans deux arrêts du 1^er juillet 2020, s’est prononcée sur la possible indemnisation de l’agent immobilier du fait du comportement fautif d’un acquéreur ou d’un vendeur.

Dans la première espèce, un acheteur, par son comportement, avait rendu caduc un compromis en se basant sur l’une des conditions suspensives stipulées au compromis.

Mais plus tard, le vendeur et l’acquéreur avaient trouvé une autre formule juridique pour réaliser le transfert de propriété. L’agent immobilier avait obtenu gain de cause devant la Cour d’Appel de Rouen alors qu’il était soulevé qu’aucune commission ni somme d’argent à quelque titre que ce soit ne pouvait être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue.

La Cour de Cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’Appel de Rouen en rappelant qu’effectivement, le paiement des honoraires de l’agent immobilier est subordonné à la conclusion effective de la vente mais celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l’autre partie, qui lui a fait perdre sa commission.

Mais attention, encore faut-il que la preuve de la faute des clients soit suffisamment rapportée, à défaut de quoi même si le principe est posé, l’indemnisation n’aura pas lieu.

La faute est toujours difficile à caractériser.

Dans la seconde espèce, le paiement d’une clause pénale prévue au mandat d’un agent immobilier avait été refusé malgré une proposition d’achat conforme au prix.

La Cour a rejeté la demande de l’agent immobilier rappelant qu’aucune somme n’était due à défaut de réalisation de la vente.

Dans ce dossier, l’agent immobilier avait fait visiter le bien à cinq entreprises et le mandant avait soudainement résilié le mandat malgré une proposition d’achat au prix prévu au mandat.

La Cour d’Appel a rejeté les demandes de l’agent immobilier. La Cour de Cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’Appel constatant que le refus du mandant de réaliser l’opération aux conditions convenues lui était possible puisque les parties restaient libres jusqu’au bout de conclure ou non l’opération que l’intermédiaire immobilier avait seulement pour mission de faciliter et de négocier.

Reste à savoir si comme dans la première espèce, l’opération pourra se conclure postérieurement en ayant tiré profit du travail de l’agent immobilier.

Tout n’est donc pas perdu pour l’agent immobilier.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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