Le vice caché est défini l’article 1641 du Code Civil.

Il dispose :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Ainsi, un vice caché doit :

– être antérieur à la vente,

– ne pas avoir été porté à la connaissance de l’acheteur,

– ne pas être apparent,

– diminuer très fortement l’usage du bien, voire le rendre inutilisable.

Il est important de ne jamais négliger la visite d’un bien immobilier avant de procéder à une offre ou à son achat.

Il faut savoir qu’un logement ancien de plus de 10 ans de vie ne bénéficie quasiment plus d’aucune garantie.

Le texte prévoit l’obligation d’agir dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice en saisissant le Tribunal Judiciaire du lieu de l’immeuble.

En cas de vice caché avéré, deux solutions sont possibles :

– conserver le bien et demander une diminution du prix,

– solliciter l’annulation de la vente en restituant le bien au vendeur en demandant le remboursement total du prix majoré des frais occasionnés par la vente.

Aux termes des articles 1602 et 1603 du Code Civil, le vendeur est tenu de délivrer le bien et de garantir ce qu’il vend.

Il a une obligation d’information.

Très souvent, dans les actes de vente, une clause spécifique (généralement demandée par la vendeur) précise que l’acquéreur renonce à tout recours en cas de vice.

Cette clause n’est pas valable dès lors que le bien est vendu par un professionnel.

Mais également, cette clause n’a plus d’efficacité si l’acheteur prouve que le vice était connu du vendeur ou ne pouvait pas être méconnu du vendeur au moment de la signature.

Cette clause ne protège le vendeur que si celui-ci n’avait pas connaissance du ou des défauts ou s’il ne disposait pas de l’expertise nécessaire pour les détecter.

La jurisprudence est constante en la matière.

Le Tribunal Judiciaire de Grenoble, dans une affaire récente, par jugement du 7 janvier 2021 a rappelé cette règle essentielle. Le tribunal a considéré que les acheteurs non professionnels ne pouvaient pas détecter le vice alors que l’acheteur ne pouvait l’ignorer au moment de la vente.

Ainsi, le vendeur ne peut, en introduisant une clause de décharge sur les vices cachés, se croire totalement immunisé contre un éventuel recours.

Sa bonne foi et sa connaissance du vice seront minutieusement étudiées.

S’il est de mauvaise foi, il s’attirera les foudres des tribunaux et sera condamné soit à une diminution du prix, soit à devoir récupérer le bien en indemnisant l’acheteur trompé par des dommages et intérêts qui peuvent être importants.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

Pour plus d’informations, vous pouvez la contacter beatrice.benichou-medina@notaires.fr

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