L’acquéreur d’un bien immobilier doit être parfaitement informé des caractéristiques du bien qu’il prévoit d’acheter.

En général, l’intermédiaire agent immobilier procède à un travail préalable permettant la rédaction d’un acte authentique en toute sécurité.

Il convient de rappeler que l’article 1112-1 du Code Civil consacre le devoir général d’information.

Le vendeur doit informer correctement et sans réticence l’acheteur et lui délivrer toutes les informations utiles et pertinentes.

Un certain nombre de professionnels interviennent aussi dans le cadre d’une vente immobilière, afin de parfaire cette information.

Des diagnostiqueurs sont mandatés par les vendeurs pour réaliser des diagnostics obligatoires.

Aussi bien l’agent immobilier que le notaire ont un devoir de conseil renforcé à l’égard des parties.

Un certain nombre de documents doivent être réunis, à savoir :

• Le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L.271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation (plan, l’installation de gaz et d’électricité, amiante,
  etc. …) ;
• Existence de servitude ;
• Projet immobilier ou industriel prévu dans le voisinage ;
• Travaux effectués dans le bien vendu ;
• En cas de copropriété, précision sur la superficie du lot (article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• Information d’urbanisme ;
• Etat des risques naturels et des sinistres étant fait l’objet d’une indemnisation (article L.125.5 du Code de l’Environnement).

Les conséquences de la non-information ou de la mauvaise information ont des conséquences graves.

Ainsi, une erreur dans le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) sur les performances énergétiques d’une maison entraînerait une action contre le diagnostiqueur fondée sur la perte d’une chance de négocier une réduction du prix de la vente et non pas l’indemnisation du coût de l’isolation nécessaire.

(Cour de Cassation, 3^ème Ch. Civ., 21 novembre 2019, n°18-23.251)

D’autres erreurs commises dans des diagnostics termite, amiante, vont entraîner l’indemnisation à hauteur des travaux pour remédier aux désordres à charge du diagnostiqueur.

(Cour de Cassation, 3^ème Ch., 7 mars 2019, n°17-31.080)

En cas de différence relevée postérieurement à la vente sur la surface du lot de copropriété acheté ouvre droit à l’acquéreur à une action en réduction de prix si la superficie est inférieure de plus de 20 % à celle mentionnée dans l’acte.

(Cour de Cassation, 3^ème Ch. CIV., 10 décembre 2015, n°14-13832)

En cas de vices cachés, l’action doit être introduite dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice sur le fondement de l’article 1641 du Code Civil.

Il convient de bien vérifier les clauses de l’acte authentique de transfert de propriété qui limitent la responsabilité du vendeur sur ce sujet par des clauses limitatives ou exonératoires.

Enfin, si le vendeur effectue des travaux dans la maison vendue, aux termes de l’article 1792-6 alinéa 2 du Code Civil, il doit garantir à l’acquéreur pendant un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux, tout éventuel désordre sur les travaux effectués.

L’obligation d’information généralisée est une protection pour les parties.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

Pour plus d’informations, vous pouvez la contacter beatrice.benichou-medina@notaires.fr

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