(Cassation civile 3, 16 novembre 2023, n° 22-19.422)

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, un état des lieux doit être établi lors de la remise et de la restitution des clefs.

Il doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

Selon l’alinéa 2 de ces dispositions, si l’état des lieux ne peut être établi tel que prévu au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente aux frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.

L’état des lieux de sortie est un document important qui conditionne le remboursement du dépôt de garantie et est souvent à l’origine de contentieux.

Dans l’affaire qui nous intéresse, le bailleur s’est opposé à la demande de restitution du dépôt de garantie en invoquant des désordres locatifs.

En l’espèce, le propriétaire du logement a procédé seul à l’établissement de l’état des lieux de sortie tout en chiffrant les retenues à opérer sur le dépôt de garantie.

La Cour de cassation est très claire.

Si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties, il doit être établi par un commissaire de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente.

Un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.

Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa propre carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Il faut donc en toute circonstance que le bailleur démontre avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire et qu’il a fait appel à un commissaire de justice.

Ces deux conditions sont absolument nécessaires pour tenter d’établir la preuve des désordres et s’opposer au remboursement du dépôt de garantie.

Il faut donc veiller au respect de la procédure prévue à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sans tergiverser, car les conséquences sont au final sans appel.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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