Cassation, civile, Chambre civile 3, 7 décembre 2023, 22-20.093
Maître Louise HAREL
Les articles 1643 et 1645 du code civil disposent respectivement :
« Il [le Vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »
« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »
Double sanction donc pour le vendeur particulier non professionnel qui connaît le vice en cas de vice caché révélé après la vente dont aurait à se plaindre son acquéreur :
- toute clause excluant sa garantie est écartée,
- Outre la restitution de prix, il est tenu aux dommages et intérêts à l’égard de l’acheteur.
Toute la difficulté est d’établir la connaissance du vice par le vendeur non professionnel au moment de la vente.
A ce sujet, la Cour de Cassation retient avec constance au visa de l’article 1645 du Code Civil que :
« Les vendeurs s’étaient comportés comme des professionnels de la construction sans en avoir les compétences sont irréfragablement présumés connaître les vices »
(Cf. Cour de Cassation, civile, Chambre civile 3, 7 décembre 2023, 22-20.093).
Dans cette espèce les vendeurs avaient réalisé « des travaux d’étanchéité dans la salle de bains », et « la pose d’un escalier à l’origine du percement de la conduite d’évacuation des eaux usées et de celle d’une cheminée non conforme ».
La sanction est sévère pour le particulier qui, novice se lance seul dans des travaux de rénovation et vend ensuite son bien, l’exposant à une action en responsabilité bien au-delà de la garantie décennale classique dès lors qu’il est rapporté la preuve qu’il a réalisé les travaux à l’origine des vices.
Raison pour laquelle il est fortement conseillé que tous travaux d’importance de rénovation soient confiés à des professionnels du bâtiment.
En produisant toute facture des travaux, le particulier non professionnel établit qu’il ne peut être présumé connaître des vices provenant des travaux qu’il n’a pas réalisé et qu’il a confié des tiers.
