Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Octobre 2023 n°22-17.918

Il est fréquent que les assemblées générales de copropriété tentent de restreindre les activités possibles exercées dans la copropriété.

Il y va de la tranquillité des copropriétaires.

Le plus souvent, ce sont les activités restauration et bar, sources de nuisances olfactives et de bruit, qui sont visées.

En l’espèce, une société civile immobilière avait acquis deux lots dans un immeuble soumis aux statuts de la copropriété.

Elle a donné à bail ces lots à une société commerciale pour y exercer l’activité de petite restauration nécessitant l’utilisation d’un conduit d’extraction extérieur.

L’assemblée générale a refusé l’autorisation de créer un conduit d’extraction dans la courette et de modifier la façade du bâtiment.

Antérieurement à l’achat des locaux par la SCI, le règlement de copropriété avait été modifié et l’assemblée générale avait décidé de restreindre le mode d’occupation des locaux commerciaux dans l’immeuble en excluant les débits de boissons, restaurants, boîte de nuit et activités de même nature.

Cette assemblée générale modificative n’avait pas été publiée au fichier immobilier.

Mais l’acte d’achat des locaux mentionnait bien, en pages 6 et 7, les termes de l’assemblée générale ayant décidé à l’unanimité des présents de restreindre l’exploitation et d’y interdire l’activité à usage de bar, restaurant, boîte de nuit ou de toute activité de ce type.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 avril 2022, a débouté la SCI de sa demande de voir réputée non écrite la clause insérée au règlement de copropriété par le modificatif approuvé par l’assemblée générale.

La SCI a fait grief à l’arrêt d’avoir rejeté ses demandes en autorisation de travaux alors que les restrictions à l’usage d’un lot apportées par un acte modificatif du règlement de copropriété ne sont opposables qu’à compter de leur publication, ou lorsque l’existence de cet acte modificatif est bien mentionnée dans l’acte d’achat des locaux et qu’il y a eu adhésion à ses obligations.

Il faut rappeler qu’aux termes de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants-cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

Mais l’article 4 du décret du 17 mars 1967 prévoit que ce règlement de copropriété s’impose à l’acquéreur ou au titulaire du droit, même s’il n’a pas été publié au fichier immobilier s’il est expressément constaté aux actes d’achat du bien.

Dans son arrêt, la Cour d’appel de Paris avait constaté que bien que non publiée au fichier immobilier, l’assemblée générale ayant décidé de restreindre le mode d’occupation des locaux figurait bien dans l’acte d’achat des locaux.

Bien évidemment, la SCI acheteur des locaux n’a pas adhéré à cette restriction, mais a bien été informée.

Est-ce suffisant pour lui rendre la restriction votée par l’assemblée générale opposable ?

La Cour de cassation dans son arrêt du 12 octobre 2023 a considéré que la Cour d’Appel de Paris avait souverainement retenu que la SCI qui avait signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot et l’avait donc nécessairement ratifiée, de sorte qu’il peut en être déduit que sa demande d’autorisation de travaux visant à permettre une activité de restauration interdite devait être rejetée.

Sur ce sujet, la loi et le décret sur la copropriété sont clairs et ne sont pas sujets à interprétation.

Un acheteur de locaux immobiliers est tenu de respecter un règlement de copropriété qui est publié.

Il a donc intérêt à se renseigner au fichier immobilier et à exiger cette information du notaire qui passera la vente.

S’il est informé dans l’acte d’une délibération de l’assemblée générale de copropriété, celle-ci en tout état de cause s’imposera à lui, quand bien même il ne l’aurait pas expressément approuvée.

D’ailleurs, cette argumentation sur l’approbation de la délibération à l’assemblée générale est totalement inopérante, l’acheteur d’un bien immobilier qui est juridiquement un ayant-cause à titre particulier n’a pas à donner rétroactivement son accord à une délibération d’assemblée générale de copropriété.

Il s’agit d’une simple constatation de bon sens.

La solution retenue par la Cour de cassation est donc remplie de bon sens.