(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 12 octobre 2023, n° 22-16.555)

L’affaire traitée par la Cour de cassation est assez classique.

A la suite de l’incendie d’un local, conformément à l’article 1722 du Code Civil, le bail a été résilié.

L’article 1722 du Code Civil dispose :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. »

Cependant, l’article 1733 du Code Civil prévoit que le preneur :

« répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. »

En l’espèce, les bailleurs étaient assurés auprès de la société AXA FRANCE IARD qui les a indemnisés de leur perte de loyers.

Afin de ne pas continuer à payer un loyer sans pouvoir jouir des locaux entièrement détruits par l’incendie, le locataire s’est prévalu de la résiliation du bail moins de 10 jours après l’incendie.

Les bailleurs ont estimé avoir subi des préjudices allant au-delà de la simple perte des loyers et ont assigné à la fois leur propre assurance, mais également l’assurance de leur locataire.

La reconstruction de l’immeuble a engendré des difficultés.

La police d’assurance souscrite par les bailleurs permettait la valeur de reconstruction à neuf à concurrence des dommages subis et la perte des loyers dans la limite de 2 années de loyer.

Mais, en raison de contraintes administratives liées à un nouveau classement du terrain en zone inondable, les bailleurs se sont vu refuser plusieurs demandes de certificat d’urbanisme et n’ont pas pu reconstruire à l’identique le bâtiment.

Les frais de désamiantage, de démolition et de reconstruction ont dépassé les prévisions.

Les bailleurs ont sollicité une indemnité complémentaire liée notamment aux difficultés d’urbanisme.

La Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a refusé cette indemnité complémentaire, considérant que les difficultés rencontrées par les bailleurs pour la reconstruction de l’immeuble sinistré n’étaient pas imputables à leur locataire.

La Cour de cassation a censuré cette argumentation.

En effet, en vertu de l’article 1733 du Code Civil, le locataire dont la responsabilité est engagée doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié.

Les difficultés liées à la reconstruction de l’immeuble sinistré ne doivent pas entrer en jeu pour limiter l’indemnisation du bailleur.

De même, il n’appartient pas aux juridictions de rechercher si les difficultés de reconstruction sont imputables ou pas au locataire, dès lors que celui-ci doit, aux termes de l’article 1733 du Code Civil, réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser en intégralité le bailleur.

Dès lors, l’arrêt a été cassé et renvoyé devant la même Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE autrement composée pour statuer sur la demande de condamnation complémentaire présentée à l’encontre du locataire et de son assureur.

Cette décision est logique et respecte à la lettre les dispositions de l’article 1733 du Code Civil.