Dans cet arrêt de principe, la Cour de cassation juge que le cahier des charges d’une zone d’aménagement concerté est un document contractuel qui s’impose à tous les propriétaires successifs de biens situés sur la zone considérée, même si le cahier des charges est devenu caduc à la suite de la suppression de la ZAC (Civ. 3e, 4 mars 2021, n°1922987).

Le considérant de principe :

Vu les articles 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et L. 311-6, alinéa 3, du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018 :

Aux termes du premier texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Si, en vertu du second, les cahiers des charges de cession de terrains situés à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté signés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 deviennent caducs à la date de la suppression de la zone, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.

La cour de cassation censure les juges d’appel qui n’avaient pas recherché si la reproduction, dans l’acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyaient que tant les règles de droit privé s’ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d’urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l’aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s’imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire

de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

De cette manière, la Cour de cassation uniformise sa jurisprudence  et aligne le régime des cahiers des charges d’une ZAC avec celui des cahiers des charges de lotissement. En effet, elle juge de manière constante que le cahier des charges d’un lotissement constitue, quelle que soit sa date, un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (Civ. 3^e, 18 décembre 1991, n° 89-21.046; 21 janv. 2016, n° 15-10.566; 14 septembre 2017, n° 16-21.329).