C’est lors de la séparation que les concubins se posent en général la question de leur participation à l’achat d’un bien commun.

L’important est de se reporter à l’acte d’achat.

L’acte d’achat est intervenu entre les deux concubins sous le régime de l’indivision.

Aux termes de l’article 815-9 du Code Civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision.

A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le Président du Tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Ainsi, dès lors qu’il y a séparation et que l’une des parties use privativement de la chose indivise, elle doit une indemnité d’occupation et doit verser la moitié de la valeur locative à son ex-concubin.

Parfois, il est pratiqué un abattement de 15 à 20 % sur cette valeur locative compte tenu de l’état de précarité de l’occupation.

Quelle est l’influence du financement inégalitaire d’un bien indivis sur la répartition de la propriété de ce bien entre les co-indivisaires ?

L’origine de l’indivision prévue aux articles 815 et suivants du Code Civil doit s’appliquer.

Il arrive que l’acte d’acquisition d’un bien prévoit que les indivisaires sont titulaires chacun de 50 % des droits indivis, mais que l’un des co-indivisaires a payé davantage que sa part et demande à l’autre de pouvoir récupérer ce surplus.

La Cour de Cassation est très claire à ce sujet : le financement du bien n’influe pas sur la propriété, car celui-ci découle uniquement des mentions figurant dans l’acte notarié d’acquisition.

Dans un arrêt du 10 janvier 2018, la Cour de Cassation juge :

« Ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement. »

(Cass. civ., 1^ère, 10 janvier 2018, n° 16-25.190)

Les deux concubins doivent donc, dans cette perspective, faire très attention aux apports de chacun.

Ces apports ne doivent en aucun cas aller à l’encontre de l’acte authentique attribuant les droits indivis à chacun des concubins.

Pourtant, dans la pratique, nous voyons des décisions judiciaires désignant des experts chargés de calculer les apports de l’un et l’autre des concubins afin de reconstituer les sommes dues de part et d’autre, alors qu’il suffit en un trait d’appliquer purement et simplement l’acte authentique et la répartition prévue.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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