Sans contrat de mariage, les époux sont mariés sous le régime légal, c’est-à-dire sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.

Il faut prendre l’hypothèse d’époux qui font l’acquisition ensemble d’un bien immobilier.

Une partie du prix est acquittée par des fonds propres d’un des époux et le reliquat par le biais d’un crédit immobilier remboursé par les deux époux.

Plusieurs années plus tard, le couple divorce et un litige naît sur la nature du bien immobilier.

Dans l’espèce traitée par la Cour de cassation, l’épouse avait apporté une somme en fonds propres de 60 979,61 € sur un prix d’achat de 136 981,26 €.

La communauté a contribué à ce prix à hauteur de 60 756,75 € (donc légèrement moins que l’épouse) et l’époux a apporté en fonds propres 15 244,90 €.

Les Juges en première instance ont décidé que le bien était un bien propre de l’épouse, car elle avait contribué davantage que la communauté.

L’époux lui souhaitait faire reconnaître la nature commune du bien.

Son principal argument était de considérer que les Juges du Fond n’avaient pas pris en compte le fait que le montant d’indemnité de remboursement anticipé du prêt était intervenu par l’intermédiaire de fonds communs, de sorte que le financement intervenu par la communauté serait supérieur au financement par les fonds propres de l’épouse.

La Cour de cassation rappelle que l’article 1436 du Code civil prévoit que la contribution de la communauté ne comprend que les sommes ayant servi à régler partie du prix et des frais de l’acquisition.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel qui considère que l’indemnité de remboursement anticipé du prêt est constitutive d’une charge de jouissance supportée par la communauté et n’a pas la nature de contribution de la communauté à l’achat du bien.

Donc, il faut considérer qu’un bien est propre d’un conjoint dès lors qu’il est payé avec des fonds propres dont le montant est supérieur à la somme dépensée par la communauté pour parfaire le prix d’acquisition.

A quelques euros près, l’épouse a apporté une somme supérieure par rapport à la communauté dans le prix d’achat.

La Cour de cassation a considéré que l’immeuble litigieux est un bien propre de l’épouse par application des articles 1436, 1437 et 1469 du Code civil.

(Arrêt de la Cour de Cassation, Ch. Civ. 1, 7 novembre 2018, n°17-251965)

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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