Des modifications de dispositions relatives au délai applicable en matière d’urbanisme d’aménagement et de construction ont été prises par l’article 23 de l’ordonnance du
22 avril 2020.

Cette réforme devait permettre au gouvernement d’adapter par décret la reprise des délais d’instruction des demandes d’autorisation, de certificats d’urbanisme et les délais relatifs aux procédures de préemption.

Le gouvernement s’en est repris au moins trois fois sur les délais.

La loi du 11 mai 2020 publiée au Journal Officiel du 12 mai 2020 prévoit que l’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de COVID-19 est prorogé jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

Cependant, une ordonnance du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d’urgence sanitaire a limité la suspension de certains délais au 23 juin 2020.

Cette dernière disposition est bien applicable pour vente immobilière.

L’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 précise que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet pendant la période de crise.

Cette disposition est applicable aux clauses qui ont expiré ou qui vont expirer entre
le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020.

Il convient de rappeler que le droit de rétractation prévu à l’article L271-1 du
Code de la Construction et de l’Habitation permet aux signataires d’un compris et de vente de se rétracter sans frais dans un délai de 10 jours à compter de la première présentation de la lettre contenant le compromis.

Cette rétractation doit se faire également par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans un premier temps, les professionnels ont pu imaginer que ce délai de rétractation était prorogé entre le 12 mars 2020 et la fin du délai prévu par les textes à savoir au dernier état au 23 juin 2020, mais les professionnels de l’immobilier ont fait remonter un mécontentement face à cette latence.

En effet, le confinement permet la réflexion pendant 10 jours. Bien mieux, le confinement est encore plus propice à la réflexion.

Dès lors, une nouvelle ordonnance du 15 avril 2020 a rectifié la première ordonnance et a complété par un alinéa la précédente ordonnance en indiquant que la prorogation des délais n’était pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement ni aux délais pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits.

Ainsi, le droit de rétractation qui expire dans la période juridiquement protégée entre
le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 n’est plus prorogé et reste de 10 jours.

Qu’en est-il de la condition suspensive d’obtention d’un prêt en période de confinement ?

L’immense majorité des compromis de vente prévoit une condition suspensive d’obtention de prêt dans un délai de 45 jours.

Or, nous avons pu constater pendant cette période de confinement une paralysie des services bancaires.

Une fiche technique de la Direction des Affaires Civiles et du Sceau du 16 avril 2020 a précisé que les conditions suspensives d’obtention d’un prêt dont le délai de réalisation arrive à échéance pendant la période juridiquement protégée ne sont pas prorogées.

Le Ministère de la Justice a donc considéré que la condition suspensive de l’article L313-41 du Code de la Consommation restait d’origine contractuelle.

Le délai de réalisation des conditions suspensives n’est donc pas prorogé du fait de l’état d’urgence sanitaire.

Ceci dit, en cas de difficulté d’obtention du prêt par l’acquéreur dans le délai contractuel, la jurisprudence lui est toujours favorable s’il démontre qu’il a mis tout en œuvre pour obtenir son prêt et que le délai rallongé provient des lenteurs administratives surtout s’il n’a pas réceptionné une mise en demeure de son cocontractant qui annonce officiellement vouloir se prévaloir de la caducité du compromis.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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