La loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 comporte diverses mesures qui peuvent être qualifiées d’ajustements techniques. En effet, elles ne réforment aucune disposition existante en profondeur. Certaines des mesures les plus importantes sont commentées ci-après.

1. Dispositif « Denormandie »

La réduction d’impôt « Denormandie » vise à encourager l’investissement locatif dans des immeubles anciens situés dans les communes ayant un besoin de réhabilitation de l’habitat important ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire en vertu de l’article 199 novovicies du CGI. Cette réduction, prorogée jusqu’au 31 décembre 2022, impose la réalisation de travaux d’amélioration ou transformation pour au moins 25% du coût total de l’opération. Désormais, pour les acquisitions à compter du 1^er janvier 2020, les logements ouvrant droit à l’avantage fiscal peuvent être situés indifféremment en tout lieu sur le territoire des communes éligibles.

2.Réduction d’impôt « Madelin »

En application de l’article 199 terdecies-O A du CGI, les personnes physiques peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu à raison des versements qu’elles effectuent au titre de la souscription en numéraire, directe ou indirecte, au capital initial ou aux augmentations de capital de petites et moyennes entreprises notamment.

La loi de finances pour 2020 proroge la période d’application du taux majoré de la réduction : la réduction est égale à 25% du montant des versements effectués au titre de l’ensemble des souscriptions éligibles, retenus dans la limite annuelle de 50.000 € pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés et de 100.000 € pour les contribuables mariés ou pacsés soumis à une imposition commune. Ce taux majoré sera applicable aux versements effectués jusqu’au 31 décembre 2020, sous réserve de l’accord de la Commission Européenne. Par conséquent, le taux de 25% n’est pas actuellement applicable, seul le taux de 18% l’étant.

Pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, les souscriptions doivent être réalisées au capital de PME exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l’exclusion des activités de gestion de patrimoine mobilier, des activités financières ou encore des activités immobilières de construction d’immeubles en vue de leur vente ou de leur location. Il est désormais précisé que l’activité de courtage et l’activité de change sont assimilées à des activités financières, par conséquent la souscription au capital de sociétés exerçant ces activités ne permettra pas de bénéficier de la réduction d’impôt.

Enfin, le principe de non cumul de la réduction d’impôt avec d’autres avantages fiscaux est réaffirmé : les titres figurant dans un plan d’épargne en actions, un compte PME innovation, un plan d’épargne salariale ou un plan d’épargne retraite n’ouvrent pas droit à la réduction « Madelin ».

3. Régime du report d’imposition en cas d’apport-cession de titres de sociétés

L’article 150-OB ter du CGI prévoit un report d’imposition de plein droit des plus-values d’apport de titres réalisées par les personnes physiques directement ou par personne interposée lorsque l’apport est fait à une société soumise à l’impôt sur les sociétés contrôlée par l’apporteur. Ce report d’imposition prend fin :

• en cas de cession des titres reçus en contrepartie de l’apport ;
• en cas de cession, dans les trois ans, des titres apportés par la société bénéficiaire, sauf si elle s’engage à réinvestir dans un délai de deux ans 60% au moins du produit de la cession dans une activité économique, étant précisé que désormais, la souscription (c’est-à-dire l’apport d’un ou plusieurs engagements de souscription de parts ou actions auprès de fonds, sociétés ou organismes éligibles) devant intervenir dans un délai de deux ans est dissociée du versement effectif des sommes qui doit lui intervenir dans un délai de cinq ans à compter de la souscription.

Lorsque les titres reçus en contrepartie de l’apport font l’objet d’une donation et que le donataire contrôle la société bénéficiaire, la plus-value en report sera imposée au nom du donataire s’il cède les titres dans un délai de cinq ans (auparavant dix-huit mois) à compter de la donation ou en cas de cession des titres par la société bénéficiaire dans les cinq ans de l’apport en cas de réinvestissement économique direct ou dans les dix ans de l’apport en cas d’un réinvestissement indirect.

Enfin, il faut préciser que la condition tenant à l’obligation pour les structures d’investissement d’avoir un actif composé d’au moins 50% de titres de sociétés non cotées sur un marché est supprimée.

4.Location meublée : conséquences de la censure de la condition d’inscription au RCS

Deux conditions cumulatives sont nécessaires pour avoir la qualité de loueur en meublé professionnel :

• Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23.000 € ;
• Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Par conséquent, la condition tenant à l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) d’un des membres du foyer fiscal est abrogée depuis le 1^er janvier 2020.

5.Révision des évaluations foncières des habitations

La loi de finances pour 2020 définit les modalités de la révision générale des valeurs locatives des locaux d’habitation servant de base de calcul des impôts locaux et taxes additionnelles, qui s’appliqueront à compter des impositions dues au titre de 2026. Cette révision porte sur les locaux d’habitation, locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile et les locaux d’habitation présentant un caractère exceptionnel au plan architectural. Le nouveau système d’évaluation appliquera un tarif représentatif du marché locatif au local concerné. Les tarifs seront déterminés par mètre carré à partir des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation, par catégorie de propriété, à la date de référence du 1^er janvier 2023, et ils pourront être minorés ou majorés par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte des situations particulières de certains secteurs.

Cette procédure de révision débutera en 2023 par une collecte des données locatives auprès des propriétaires bailleurs, sur la base de laquelle la commission départementale des valeurs locatives sera chargée de déterminer à compter du 1^er janvier 2025 les paramètres d’évaluation et les tarifs applicables. Les décisions de la commission pourront faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir mais ne pourront pas être contestées à titre individuel lors d’un litige.

Les résultats de la révision s’appliqueront à compter des avis d’imposition établis au titre de 2026 pour l’ensemble des taxes et cotisations concernées (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE, TEOM). Ils seront affectés dans un premier temps d’un coefficient de neutralisation.

A compter de 2027, les tarifs de chaque catégorie dans chaque secteur d’évaluation ainsi que la valeur locative seront mis à jour chaque année par les services fiscaux à partir de l’évolution des loyers constatée.

Concrètement, les propriétaires de locaux d’habitation faisant l’objet d’une location devront, pour l’exécution de la révision, déclarer à l’administration fiscale par voie électronique et avant le 1^er juillet 2023, les informations relatives à ces biens. Ensuite chaque année, ils devront déclarer avant le 1^er juillet les informations relatives au bien et au montant du loyer au 1^er janvier de l’année de déclaration. De même, les changements de catégorie devront être déclarés par les propriétaires dans les 90 jours de leur réalisation, sous peine de l’application d’une amende de 150 €.

Thierry Lebrun – Avocat associé

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