La Cour de Cassation dans un arrêt de la 3éme Chambre Civile du 12 septembre 2019 (Cour de Cassation 3éme Chambre Civile 12 septembre 2019 n°18-18.218) a eu l’occasion de traiter des modalités du droit de repentir.
Un bailleur avait notifié à son locataire un congé comportant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.
Le locataire a saisi le tribunal en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction.
Moins de deux mois plus tard, le bailleur a exercé son droit de repentir en proposant certaines modifications au bail initial et notamment une modification de la clause recettes du loyer qui détermine le loyer en fonction du chiffre d’affaires du preneur.
L’offre du bailleur vise à substituer à cette stipulation une clause de loyer fixe.
Dans un premier temps, la Cour d’Appel de Rennes par arrêt en date du 18 avril 2018 a considéré que cette modification n’était pas de nature à entacher la validité du repentir exercé par le bailleur.
La Cour de Cassation n’a pas subi ce raisonnement et a considéré que l’exercice par le bailleur de son droit de repentir emportait renouvellement du bail et ne pouvait comporter de proposition d’un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer.
Il convient de rappeler que l’article L. 145-58 définit le droit de repentir qui permet à un propriétaire jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée de se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge de consentir au renouvellement du bail et à supporter les frais de l’instance.
Le bailleur considérait que l’article L. 145-58 qui prévoit les conditions du renouvellement de bail indique qu’en cas de désaccord, les conditions doivent être fixées conformément aux dispositions réglementaires.
L’exercice du droit de repentir du bailleur proposait une modification des conditions du bail même sur les modalités de fixation du loyer n’est pas interdit par les dispositions de l’article L. 145-58.
En effet, selon lui, la stipulation d’une clause recettes dans le bail initial provenait simplement de la commune intention des parties d’exclure l’application des dispositions du statut des baux commerciaux relatif aux modalités de fixation du loyer.
Cette proposition ne devrait pas selon le bailleur entacher la validité du repentir qu’il a exercé.
Au contraire, le preneur soutenait qu’une telle modification dans l’exercice du droit de repentir entachait sa validité par violation des dispositions de l’article L. 145-58 et L. 145-59 du Code de Commerce.
Cette solution est à approuver et elle est classique.
En effet, l’exercice par le bailleur de son droit de repentir ne constitue pas une simple offre de renouvellement du bail, mais entraîne le renouvellement de celui-ci.
Le locataire n’a ni à y répondre ni à intenter une quelconque action pour bénéficier du renouvellement.
Un renouvellement de bail ne peut intervenir qu’aux mêmes conditions et charges.
Il faut rappeler que lorsqu’à la suite d’un congé avec refus de renouvellement, le bailleur exerce un droit de repentir, le nouveau bail prend effet le jour de la notification du droit de repentir.
La jurisprudence s’était posée la question de savoir s’il était possible de déplafonner le loyer d’un bail renouvelé en prenant en considération les modifications notables prévues à l’article L. 145-4 (1-2-3-4) pendant la période intermédiaire comprise entre la date d’effet du congé avec refus de renouvellement et celle de l’exercice du droit de repentir.
La solution dégagée par la Cour de Cassation paraît logique, le refus de renouvellement suivi de l’exercice du droit de repentir ne doivent pas entraîner une pression sur le locataire afin d’obtenir une modification des conditions substantielles de son bail.
Jean-Luc Médina – Avocat associé
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