La Cour de cassation se prononce périodiquement sur un problème souvent complexe à traiter pour les praticiens et concernant des travaux d’amélioration en présence ou pas de clause d’accession et leur lien avec un éventuel déplafonnement du loyer.

La Cour de cassation, par arrêt du 14 mars 2019, a censuré une décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 11 janvier 2018.

Cette Cour d’appel avait rejeté une demande de déplafonnement fondée sur des améliorations réalisées par une société locataire entre 2001 et 2005 retenant que les bailleurs ne démontraient pas avoir assumé la charge financière de ces travaux.

La Cour de cassation à, quant à elle, estimé que si les travaux d’amélioration financés par le preneur devenaient, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptible, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement des loyers.

Il convient de rappeler que dans cette affaire les travaux d’amélioration ont été réalisés par la société locataire entre 2001 et 2005 sans participation du bailleur et que le 1^er juillet 2014, la société locataire a sollicité un deuxième renouvellement du bail.

Les règles sont assez simples.

Si les travaux d’amélioration modifient les caractéristiques des locaux loués, ils doivent entraîner le déplafonnement à l’échéance du bail par application des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-3 du Code de commerce.

En revanche, s’il ne s’agit que d’améliorations apportées aux lieux loués sans modification des caractéristiques (la notion d’amélioration n’étant définie ni par les textes ni par la jurisprudence), le déplafonnement du loyer et leur intégration dans la valeur locative sont acquis dès le renouvellement du bail au cours duquel ces travaux ont été réalisés, à la condition que le bailleur en ait assumé la charge soit directement, soit indirectement, à défaut, le déplafonnement interviendra au second renouvellement.

Dans l’affaire qui nous intéresse, le bailleur n’avait pas assumé la charge des travaux de sorte que le déplafonnement ne pouvait intervenir lors du 1^er renouvellement.

Par ailleurs, il ne s’agissait pas de travaux d’amélioration modifiant les caractéristiques des locaux loués entraînant le déplafonnement au 1^er renouvellement.

En l’absence de clause d’accession, il convient d’appliquer les termes de l’article 555 du Code civil à savoir que les constructions et ouvrages réalisés par un tiers, en l’occurrence le preneur, le bailleur a droit, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Cette accession à la propriété intervient lors du 1^er renouvellement intervenant après les travaux.

La solution dégagée par la Cour de cassation dans son arrêt du 17 mars 2019 est imparable.

En effet, les travaux ont été réalisés entre 2001 et 2005 par le seul locataire et le second renouvèlement est intervenu le 1^er juillet 2014.

S’agissant de simples travaux d’amélioration, ils sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer.

Il s’agit ni plus ni moins que de l’application des dispositions du Code de commerce.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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