L’article L145-46-1 du Code de commerce a été instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014.

Il prévoit un droit de préférence au profit du locataire applicable à toute cession d’un local par le bailleur intervenant à compter du 18 décembre 2014.

Dans un premier temps, les auteurs se sont interrogés sur le caractère d’ordre public ou pas de cette disposition.

Un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018 a réglé la problématique en considérant que l’alinéa 1^er de l’article L145-46-1 du Code de commerce était une disposition d’ordre public, de sorte qu’un bailleur qui envisageait de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente.

Cependant, l’article L145-46-1 du Code de commerce prévoit une exception à ce droit de préférence.

Cet article n’est pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts.

Cette exception paraît évidente.

Lorsqu’il s’agit de céder plusieurs locaux commerciaux dans le cadre d’un seul acte de cession, le droit de préférence est matériellement impossible à mettre en œuvre.

La Cour de cassation a eu à juger d’une affaire dans laquelle un bailleur avait donné à bail commercial à une société locataire des lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété et à un autre locataire un lot numéro 232

Le bailleur a ensuite consenti à un tiers une promesse de vente unique portant sur ces lots ainsi que sur un autre lot n°232 donné à bail à une autre locataire.

S’agit-il d’un local commercial distinct alors que l’ensemble des lots figuraient dans un seul ensemble ?

L’état descriptif des divisions avait défini le lot n°232 comme un logement de sorte que par définition, ce logement étant différent des locaux commerciaux, il s’agissait bien d’une cession de locaux distincts et non commerciaux de surcroit entraînant la non application du droit de préférence.

Or, le règlement de copropriété prévoyait au contraire que tous les lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, y compris celui litigieux n°232 étaient à usage commercial.

La Cour d’appel de Paris a dans un premier temps validé la demande de la société locataire d’obtenir un droit de préférence considérant que le lot n°232 devait être considéré comme un logement de sorte qu’il ne constituait manifestement pas un local commercial distinct au sens de l’article L145-46-1 du Code de commerce.

La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement et considère que seul le règlement de copropriété a une valeur contractuelle de sorte qu’il faut considérer que l’ensemble des lots a un caractère commercial et qu’ils n’ont, par définition, aucun caractère distinct, pouvant permettre une exception au droit de préférence.

Le locataire se trouve en ce cas dépourvu du bénéfice du droit de préférence car il s’agit bien de locaux commerciaux qui sont distincts car ayant des locataires différents. 

En effet, la destination des locaux vendus dépendant d’un immeuble soumis aux statuts des propriétés résulte du seul règlement de copropriété.

L’état descriptif de division n’est dressé que pour les besoins de la publicité foncière et n’a aucun caractère contractuel.

Ainsi, la Cour de cassation a bien interprété la situation considérant qu’il s’agissait d’une cession unique de locaux commerciaux qui n’avait rien de distinct.

Cette motivation est à approuver.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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