En 2015, un promoteur immobilier a cédé, en l’état futur d’achèvement à deux acquéreurs un appartement et deux places de stationnement. Les biens ont été livrés le 10 janvier 2017.

Se plaignant de désordres et de non-conformités, les acquéreurs ont sollicité, en référé, une mesure d’expertise judiciaire qui a été ordonnée le 16 avril 2018. Puis, ils ont assigné le promoteur immobilier et d’autres intervenants à l’opération de construction en indemnisation de leurs préjudices.

Le promoteur immobilier leur a alors opposé une fin de non-recevoir fondée sur la forclusion de leur demande portant sur la dimension de la place de parking extérieure.

Les acquéreurs forment donc un pourvoi en cassation, reprochant à la cour d’appel d’avoir confirmé la fin de non-recevoir opposée par le maître d’ouvrage en déclarant l’irrecevabilité de leur action indemnitaire pour forclusion.

Dans son arrêt rendu le 13 février 2025, la Cour de cassation rejette le pourvoi des acquéreurs, et confirme deux principes :

• L’action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 code civil est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun. Elle confirme ainsi que la garantie légale de non-conformité consacrée par l’article 1642-1 du Code civil s’applique de manière exclusive, empêchant donc le recours à la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass, Civ, 3^ème 3 juin 2015, n° 14-15.796).

• L’action en indemnisation des acquéreurs est irrecevable pour forclusion, pour avoir été engagée plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert judiciaire (Cass, Civ, 2^ème, 18 septembre 2003, n° 01-17.584). La Cour de cassation applique ici l’article 1648 du Code civil selon lequel l’invocation de la garantie de non-conformité doit intervenir « dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

Dans le cas présent, les biens ont été livrés en janvier 2017, mais le délai d’un an a été interrompu par une assignation en référé faisant courir un nouveau délai de forclusion de même durée à compter de l’ordonnance (Cass, Civ, 3^ème, 11 juillet 2019, n° 18-17.856).

Référence : Cass, Civ, 3^ème, 13 février 2025, FS-B, n° 23-15.846