Le 1er mars 2012 sont entrées en vigueur deux importantes réformes qui modifient de manière sensible les conditions de délivrance des autorisations de construire.
NOTION DE SURFACE PLANCHER DES CONSTRUCTIONS ET ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA TAXE D’AMÉNAGEMENT
I- réforme des surfaces: la notion de surface plancher des constructions
La distinction entre Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) et Surface Hors Œuvre Nette(SHON) des constructions apparaissant peu lisible pour le grand public, ces notions sont désormais abandonnées au profit de celle de « surface de plancher de la construction« . Surtout, la SHON des constructions était peu représentative de la réalité de la surface habitable réelle (SHAB). En effet, les modalités de calcul de cette SHON conduisaient à inclure des surfaces qui n’étaient pas utilisées pour l’habitation et qui n’étaient d’ailleurs pas commercialisées au titre de la surface habitable.
La nouvelle définition de la surface de plancher des constructions prend en compte cette contrainte et intègre même des préoccupations relatives à l’isolation des constructions en la définissant ainsi : « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment » (art L 112-1 C Urb). Il résulte notamment de cette définition qu’il n’y a plus lieu de tenir compte dans le calcul de la surface de plancher des épaisseurs des murs et ainsi les dispositifs d’isolation des constructions ne sont plus pénalisés.
De cette surface de plancher calculée de manière simple, sont déduits certaines surfaces qui ne peuvent être affectées à l’habitation telles que les aires de stationnement, les caves ou celliers, les combles et les locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectée à l’habitation (art R. 112-2 C Urb).
Une Circulaire du 3 février 2012 est venue apporter d’utiles précisions à leur sujet.
Il importe surtout d’en retenir que les surfaces des sous-sols des maisons individuelles ne peuvent plus, hors stationnements, être déduites de la surface de plancher et qu’il n’y a plus, au titre du Code de l’Urbanisme, de déduction forfaitaire pour l’aménagement des logements accessibles aux personnes à mobilité réduite. En revanche, pour favoriser la création de logements, une « prime » est donnée aux groupes de bâtiments ou immeubles autres que les maisons individuelles, puisque les surfaces des locaux techniques nécessaires à leur fonctionnement sont déduites de la surface de plancher, de même qu’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Ces dispositions devraient conduire à ce que, pour des terrains de surface égale et une règle de densité identique, il sera désormais possible de réaliser plus de surface de plancher qu’il n’était possible auparavant de développer de la SHON. Selon certaine premières estimations, le gain serait de l’ordre de 8 à 10%.
II- Réforme de la fiscalité de l’aménagement : l’entrée en vigueur de la taxe d’aménagement
Le 1er mars 2012 constitue également la date d’entrée en vigueur d’une première étape de la refonte profonde de notre système définissant les taxes et participations mise à la charge des constructeurs.
En effet, la Taxe Locale d’Equipement (TLE), la Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles (TDENS) et la Taxe Départementale pour le financement des Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (TDCAUE) sont supprimées et remplacées par une seule et unique taxe : la taxe d’aménagement (TA).
Ce dispositif désormais institué aux articles L 331-1 et suivants du Code de l’Urbanisme est novateur sous de nombreux aspects.
En effet, alors que dans le régime de la TLE, la taxe était de même valeur sur tout le territoire, dépendait de la destination des constructions et était assise sur la SHON autorisée, le nouveau dispositif permet à chaque collectivité de définir son taux de taxation, calculé sur la surface de plancher de la construction à laquelle est appliquée une valeur forfaitaire (693 €/m² pour 2012 en province).
Il importe en effet de relever qu’il s’agit d’un mécanisme de fiscalité décentralisé puisque les Communes ont la possibilité d’adopter le principe ou de renoncer à l’application de la taxe d’aménagement par période de trois ans, et ont, surtout, la liberté d’en fixer le taux qui peut varier entre 1 et 5%, à l’appréciation de la collectivité locale qui peut, par une délibération motivée, le porter jusqu’à 20% dans les secteurs où la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la création d’équipements publics généraux serait rendue nécessaire en raison de l’importance des constructions nouvelles à édifier.
De plus, malgré l’homonymie du terme, la surface de plancher pour le calcul de la taxe est différente de la surface de plancher de la construction dès lors qu’est retenue la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieur à 1,80 m, calculé à partir de l’intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des seuls vides et trémies : Ne sont ainsi pas exclus du calcul de la surface de plancher « fiscale » les niveaux en sous-sols des constructions affectés notamment au stationnement des véhicules.
Entrent aussi dans le calcul de la taxe les aménagements et installations annexes à la construction (qui en étaient jusqu’alors exclus car non constitutifs de SHON) pour lesquels une valeur forfaitaire est retenue. C’est le cas notamment pour les piscines et les aires de stationnement extérieures, ces dernières étant assujetties sur une base forfaitaire de 2000 €/emplacement qui peut être augmentée jusqu’à 5000 € par délibération de l’organe compétent en matière de plan local d’urbanisme (art L 331-14 C Urb).
Parallèlement, certaines catégories de constructions sont, en raison de leur nature ou de leur localisation, exonérées de la taxe (art L 331-7 C Urb) et les collectivités peuvent décider elles-mêmes d’exonérer de la taxe, en toute ou partie, certaines catégories de constructions tels que notamment les locaux à usage d’habitation principale financés à l’aide de prêts aidés, les locaux d’habitation à TVA réduite, les locaux à usage industriel, les commerces de détail d’une surface de vente de moins de 400 m² (art L 331-9 C Urb).
Il est aussi prévu un dispositif d’abattement de 50% de la valeur imposable pour les 100 premiers mètres carrés des locaux d’habitation et leurs annexes à usage d’habitation principale, ainsi que pour les locaux à usage industriel ou artisanal, les entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale et les parcs de stationnement couverts.
Il en ressort en tout cas un dispositif fiscal compliqué et difficile à appréhender, qui va globalement contribuer à renchérir significativement le montant de la fiscalité des constructions.
