LA COUR DE CASSATION RESTE FERME (arrêt du 23 novembre 2022 / n° 21-18.921)

La loi sur les baux commerciaux prévoit la révision du loyer commercial afin de l’adapter à l’évolution du coût de la vie.

Aux termes de l’article L 145-38 du Code de Commerce, la demande en révision du loyer ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

(arrêt du 23 novembre 2022 / n° 21-18.921)

La loi sur les baux commerciaux prévoit la révision du loyer commercial afin de l’adapter à l’évolution du coût de la vie.

Aux termes de l’article L 145-38 du Code de commerce, la demande en révision du loyer ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 19 octobre 2022, n° 22-13.451)

Qui doit prendre en charge les travaux prescrits par l’autorité administrative ?

Cette question, qui concerne dans l’espèce traitée par la Cour de cassation un hôtel, est parfaitement valable pour toutes sortes de commerces.

En l’occurrence, un locataire exploitait commercialement un hôtel.

Après la visite des locaux (15 années après l’acquisition par le locataire du fonds de commerce), la commission de sécurité de la Ville a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement pour des raisons liées à la sécurité du public.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 28 septembre 2022, n° 21-25.507)

Dans cette affaire de clause d’indexation réputée non écrite en totalité ou partiellement, la Cour de cassation continue sa route dans la voie d’un revirement total en inclinant son argumentaire.

Les baux commerciaux comportent très fréquemment une clause d’indexation annuelle appelée « clause d’échelle mobile » qui généralement doit s’appliquer en cas de variation de l’indice à la hausse ou à la baisse.

Un commerce qui exploite une surface de vente au détail de plus de 400 m² et réalisant un chiffre d’affaires hors taxes à partir de 460 000 € est soumis à la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM).

La taxe est déductible du résultat fiscal de l’entreprise.

L’article 3 de la loi du 13 juillet 1972 a instauré une taxe sur les surfaces commerciales assise sur la surface de vente des magasins de commerce de détail.

Cette taxe est principalement affectée à la commune sur le territoire de laquelle est situé l’établissement imposable.

Dans une décision importante du 1^er juillet 2022, le Conseil d’Etat a eu à se prononcer sur la notion de surface occupée.

(Cass. 1ère civ., 31 août 2022, n° 21-11.097)

La loi du 17 mars 2014 dite « Loi Hamon » a fourni une définition générale du consommateur.

Est considéré comme un consommateur : « toute personne physique qui agit à des fins quin’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. »

Il s’agit de la reprise pure et simple de la définition du consommateur telle qu’elle figure à l’article 2-1 de la directive n° 2011/83/UE du 25 octobre 2011.

Il ne faut pas confondre la protection du droit du consommateur et celui du non-professionnel. Le professionnel est une personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom et pour le compte d’un autre professionnel.

Le non-professionnel peut bénéficier de certaines dispositions protectrices du Code de la consommation quand ce code le désigne expressément.

En l’espèce, un neurologue s’était inscrit à un congrès médical sur Bordeaux et avait réservé une chambre d’hôtel dans cette ville. Ce neurologue a dû annuler sa réservation en raison de son hospitalisation. Il a tenté d’obtenir le remboursement intégral du prix de sa réservation, puis a assigné la société gestionnaire de l’hôtel aux mêmes fins, sans se prévaloir des dispositions du Code de la consommation relatives aux clauses abusives.

En première instance, le Tribunal judiciaire de Bordeaux a considéré que le neurologue qui exerçait une activité libérale agissait à des fins autres tout à fait distinctes du cadre de cette activité professionnelle en faisant la réservation d’une chambre d’hôtel et ne pouvait être considéré comme un consommateur.

S’agissant d’un jugement en dernier ressort, la Cour de cassation saisie de ce litige a estimé que selon la jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union Européenne, la notion de professionnel était une notion fonctionnelle impliquant d’apprécier si le rapport contractuel s’inscrivait dans le cadre des activités auxquelles une personne se livre à titre professionnel.

La Cour de cassation a remarqué que le tribunal de première instance avait refusé la qualité de consommateur au médecin neurologue au regard du lien direct entre sa participation au congrès médical et la réservation d’hôtel.

Or, la Cour de cassation a considéré qu’en souscrivant le contrat d’hébergement litigieux, le médecin neurologue n’agissait pas à des fins entrant dans le cadre de son activité professionnelle.

C’est bien en qualité de consommateur, sans lien avec son activité professionnelle, qu’il avait procédé à cette réservation. Dès lors, la législation sur les clauses abusives doit lui être applicable.

La Cour de cassation privilégie la notion fonctionnelle impliquant d’apprécier si le rapport contractuel s’inscrit dans le cadre des activités auxquelles une personne se livre à titre professionnel.

Un médecin neurologue n’a pas pour activité professionnelle de procéder à des réservations hôtelières.

L’arrêt de la Cour de cassation n’est pas extrêmement bien motivé, mais elle offre un cap afin de pouvoir apprécier la qualité de consommateur qui fait débat depuis des années devant la Haute Juridiction.

Jean-Luc Médina – Avocat associé
Pour plus d’informations, vous pouvez le contacter jl.medina@cdmf-avocats.com – 04.76.48.89.89

Cass. 3^ème ch. civ., 7 septembre 2022, n° 21-11.592)

Une société ayant une activité d’EHPAD, locaux à usage de maison de retraite, bénéficiait d’un bail commercial d’une durée de 11 ans et 9 mois.

Le bailleur a signifié au locataire un congé avec offre de renouvellement, puis l’a assigné en constatation du renouvellement du bail commercial.

Le congé avec offre de renouvellement était fixé au 30 septembre 2016.

Le bailleur a assigné ensuite son locataire pour le paiement de loyers dus à compter du 1^er février 2019 jusqu’au 30 septembre 2025.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Amiens du 22 octobre 2020 a fait droit aux demandes du bailleur.

La question qui était posée aux juridictions était la suivante.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 23 septembre 2021)

Un bailleur a notifié à son locataire un congé avec offre d’une indemnité d’éviction.

Le bail commercial avait un terme au 30 septembre 2013 et le congé a été délivré à effet au 31 décembre 2013.

Par la suite, le bailleur a assigné son locataire aux fins de voir constater l’acquisition de la prescription biennale et de voir ordonner son expulsion.

Arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022)

La Cour de cassation était très attendue sur l’exigibilité des loyers durant la période Covid, notamment durant la première période de confinement du 15 mars au 11 mai 2020.

Les juridictions des référés avaient été saisies avec des décisions parfois contradictoires sur l’ensemble du territoire français.

Certains juges des référés ont condamné par provisions les locataires à payer les loyers dus au profit des bailleurs.

D’autres se sont réfugiés sur l’existence d’une contestation sérieuse, leur permettant d’éviter d’aborder et de trancher la question.

Les Cours d’appel ont ensuite été saisies et enfin la Cour de cassation a été chargée de dire et d’interpréter le droit.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 21 avril 2022, n° 21-11.404)

La clause autorisant une cession de droit au bail sous réserve du consentement préalable et par écrit du bailleur est généralement insérée dans les baux commerciaux.

La Cour de cassation a eu à connaître d’une affaire où une succession de cession d’immeuble est intervenue, alors que parallèlement l’immeuble contenait un droit au bail qui a lui-même été cédé.

Les formalités de consentement préalable et par écrit du bailleur de la cession du droit au bail n’avaient pas été respectées.