Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 Janvier 2023 – n° 21-15.195
Par un récent arrêt du 18 janvier dernier, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise la notion d’impropriété à destination en matière de responsabilité décennale des constructeurs, dans le cadre spécifique d’une instance introduite postérieurement à un rapport d’expertise.
Lire la suite …La réparation par un tiers du vice caché affectant la chose vendue, qui n’a pas d’incidence sur les rapports contractuels entre vendeur et acquéreur, ne supprime pas l’action estimatoire de l’acquéreur.
Par acte authentique du 9 mars 2016, une société venderesse a vendu un appartement, dans un immeuble en copropriété, à un acheteur personne physique. Le 7 décembre 2017, la préfecture a engagé une procédure de péril ordinaire à l’égard de cet immeuble.
Lire la suite …Promulguée le 10 mars 2023, la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables modifie les règles du jeu du contentieux administratif des décisions relevant du régime de l’autorisation environnementale en créant une nouvelle obligation de notification du recours en annulation dirigé contre ces décisions.
Désormais, l’article L. 181-17 du code de l’environnement prévoit que :
« Les décisions prises sur le fondement du cinquième alinéa de l’article L. 181-9 et les décisions mentionnées aux articles L. 181-12 à L. 181-15 sont soumises à un contentieux de pleine juridiction.
Lire la suite …Dans un article publié sur notre site le 14 avril 2021, Me Aude MARTIN précisait que la cour d’appel de CHAMBERY, sur renvoi de la cour de cassation, avait validé les conventions entre personnes publiques locales et les SAFER en jugeant légales les décisions de préemption prises par la SAFER Auvergne Rhône Alpes en 2011 (arrêts du 4 février 2021 n° 19/01601, n° 19/01602 et n° 19/01603).
Les demandeurs, nonobstant ces arrêts, ont décidé d’user leur dernière voie de droit envisageable pour contester les arrêts rendus par la cour d’appel de CHAMBERY ; un second et dernier pourvoi a été ainsi été introduit.
Ces recours posaient trois questions de droit nouvelles.
La cour de cassation était, d’abord, invitée à se prononcer sur le délai de notification de la décision de préemption à l’adjudicataire évincé.
La troisième chambre civile a rappelé que la notification à l’acquéreur évincé a pour objet de lui délivrer une information personnelle garantissant l’effectivité de son droit au recours et jugé que le texte qui fixe le délai maximal dans lequel la décision de préemption doit être notifiée à l’acquéreur évincé, n’impose pas que cette notification soit effectuée postérieurement à celle faite à la personne chargée de dresser l’acte d’aliénation.
Elle a donc approuvé la cour d’appel qui avait constaté que la décision de préemption avait été signifiée au greffe du tribunal par acte du 2 mars 2011 et notifiée à M. Payre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 4 mars suivant, était régulière.
La cour de cassation devait, ensuite, décider si la délégation de pouvoir à durée indéterminée donnée par le conseil d’administration de la SAFER à l’un de ses organes, pour instruire et décider de l’exercice du droit de préemption survit au renouvellement de l’autorisation réglementaire de la SAFER à préempter.
Elle a répondu par l’affirmative. Elle a jugé que le conseil d’administration d’une SAFER, constituée en société anonyme, peut déléguer pour une durée indéterminée, s’achevant de l’une des manières prévues pour le mandat, le droit de préempter que cette société a été autorisée à exercer par décret et que la délégation ne prend pas fin au terme de la durée de l’autorisation de la SAFER à préempter, dès lors que celle-ci a été renouvelée.
Enfin, il s’agissait pour la cour de cassation de décider si la SAFER peut préempter au bénéfice d’une collectivité publique, à charge, pour celle-ci, de louer dans le respect des objectifs affichés au soutien de la décision de préemption.
Là encore, la haute juridiction a su faire preuve de pragmatisme puisqu’elle a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la SAFER avait agi dans un but conforme à ses missions, après avoir relevé qu’elle avait permis, conformément à ce qu’elle annonçait dans sa décision, la réalisation des objectifs prévus aux 1° et 2° de l’article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime, en faire-valoir indirect pour les agriculteurs qui exploitaient les biens litigieux.
Pour être tout à fait complète, il convient de préciser que la troisième chambre civile, qui s’était réunie en formation de section (mention FS), a décidé de publier son arrêt au Bulletin (mention B). Elle a voulu indiquer par là qu’il s’agit d’un arrêt de principe appelé à faire jurisprudence.
Le rejet des trois pourvois a pour effet de rendre définitifs les arrêts de la cour d’appel de Chambéry du 4 février 2021. Les décisions de préemption ne pourront, à présent, ne plus être remises en cause !
Le cabinet se félicite de cette réussite de ce long marathon judiciaire !
Telle est la position retenue par le Conseil d’Etat à l’occasion de sa décision rendue le 13 janvier 2023, mentionnée aux Tables (CE, 13-0-2023 : n° 450446), à l’occasion du pourvoi exercé par la Ville de Paris et l’OPH Paris Habitat, concernant le projet voulu par la Ville de la rue Erlanger, dans le XVIème arrondissement
Il confirme en cela le Jugement rendu par le Tribunal Administratif de Paris au sujet de ce projet mixte d’habitat et d’équipement, jugé contraires aux dispositions de l’article 11 du Plan Local d’Urbanisme, à raison de l’architecture et de la densité proposée.
La difficulté résidait ici dans la conciliation de dispositions de cet article du PLU de Paris, complexe du fait de leur caractère contradictoire :
Les dispositions intégrées au 11.1.3 imposent une intégration des constructions nouvelles dans le tissu urbain existant et admettent le recours à des matériaux innovants en matière d’aspect des constructions, celles du point 11.1 autorisent les constructions nouvelles exprimant une création architecturale et n’imposent pas le refus d’une autorisation susceptible de porter atteinte à l’intérêt des lieu avoisinants ; ce même article précisant enfin que l’objectif d’intégration dans le tissu urbain ne doit pas conduire à un mimétisme architectural ou faire obstacle à des projets d’architecture contemporaine.
Cet arrêt est l’occasion pour la Haute Juridiction d’illustrer les modalités de contrôle, par le Juge, de l’appréciation portée par l’administration à qui revient la fonction d’instruire et de délivrer les autorisations d’occupation ou d’utilisation du sol : il doit, d’une part, tenir compte de l’ensemble des dispositions du règlement qui sont applicables au projet et, d’autre part, de la marge d’appréciation dont dispose ladite administration pour accorder ou non l’autorisation sollicitée.
L’équilibre du Juge du fond, confirmé par le Conseil d’Etat, est lui aussi, affaire d’appréciation : le Conseil d’Etat confirme le contrôle exercé par le Juge du fond tenant à considérer que le projet concerné ne satisfaisait pas aux exigences d’insertion du projet dans le tissu existant.
Il relève ainsi que « si son environnement n’était pas caractérisé par une unité des registres architecturaux ou une régularité des volumes, les constructions imposantes en béton projetées, qui entraîneraient la densification massive d’une parcelle offrant jusqu’alors un espace de respiration et de verdure dans le quartier, n’exprimaient aucune création architecturale, n’avaient, malgré la végétalisation des toitures, pas de caractère innovant et ne s’intégraient pas de manière harmonieuse aux lieux avoisinants, constitués en majorité d’immeubles en pierre ou recouverts d’un parement de pierre dont la surface construite est inférieure à la moitié de celle du terrain » ; précisant particulièrement que le Tribunal Administratif n’était ici « ni de regarder tout projet de construction nouvelle comme exprimant, pour ce seul motif, une création architecturale, ni de regarder toute innovation comme caractérisant, par elle-même, un projet innovant ».
Cette décision est à rapprocher de celle intéressant un projet plus alpin, rendue par le Conseil d’Etat en 2014 intéressant le site des trésums à Annecy (CE, 28-11-2014 : n° 366103 ; voir, dans le même sens, CE, 1-07-2009 : ° 3209133), à l’occasion duquel Monsieur LALLET, rapporteur public, avait eu la formule suivante : « le juge administratif (…) doit se garder plus encore de confondre le possible et le souhaitable. Qu’on puisse espérer meilleure esthétique n’implique pas que le projet « porte atteinte » au caractère des lieux. D’ailleurs, il en va de l’architecture comme du reste de l’art contemporain : l’expérience enseigne que l’œil finit par s’accoutumer à des réalisations qui, au premier abord, ne le séduisaient pas », proposant alors de juger que si l’opération litigieuse ne valorisait pas le site comme il l’aurait mérité, il ne lui portait pas pour autant une atteinte de nature à justifier l’annulation des permis.
L’objectif affiché de cette loi : permettre la libre circulation de la faune sauvage dans les zones naturelles ou forestières délimitées par le règlement du plan local d’urbanisme ou, à défaut d’un tel règlement, dans les espaces naturels.
Comment : en imposant les caractéristiques des clôtures qui doivent être posées 30 centimètres au-dessus de la surface du sol, et dont la hauteur est limitée à 1,20 mètre qui doivent n’être ni vulnérantes ni constituer des pièges pour la faune et en matériaux naturel ou traditionnel.
Lire la suite …Cass, Civ. 3e, 18 janvier 2023, F-D, n° 21-23.119
Dans son arrêt du 18 janvier 2023, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Nouméa en considérant que le juge ne peut pas relever qu’une activité est interdite par le règlement de copropriété sans retenir l’existence d’un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, un syndicat de copropriétaires assigne un copropriétaire en cessation d’une activité de fabrication d’achards (condiments faits d’un mélange de légumes ou de fruits macérés), interdite par le règlement de copropriété car portant atteinte à la destination de l’immeuble.
Lire la suite …Cass.Civ 3e., 18 janvier 2023, n°22-10.700, Publié au Bulletin
Dans un récent arrêt publié au Bulletin du 18 janvier 2023, la Cour de cassation a précisé l’interprétation des dispositions de l’article 701 du Code civil, s’agissant de l’établissement du caractère plus onéreux de l’assignation primitive, dans le cas d’une modification de l’assiette d’une servitude de passage.
Au préalable, il convient de rappeler que l’article 701 précité dispose que :
Lire la suite …Par une décision du 11 janvier 2023, la Cour de cassation a jugé que l’insuffisance d’une étude d’impact constituait une méconnaissance d’une règle d’urbanisme au sens de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme et était susceptible d’entraîner la démolition d’un parc éolien sur le fondement de ces dispositions et de celles de l’article 1240 du code civil.
Il ressort de l’affaire qui lui était soumise, qu’en 2013, le préfet de l’Hérault a délivré à une société un permis de construire pour l’édification d’un parc éolien. Les travaux se sont achevés en février 2016 et le préfet a alors délivré à la société un certificat de conformité des travaux.
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