Dans cet arrêt du 13 février 2025, la Cour de cassation au visa des articles 1638 et 1627 du Code civil rappelle que l’acquéreur peut solliciter la résiliation du contrat de vente ou à tout le moins solliciter une indemnité dès lors que le bien vendu se trouve grevé d’une servitude non apparente de telle importance qu’il est présumé que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance.
Ce droit reconnu à l’acquéreur découle du principe prévu à l’article 1626 du Code civil selon lequel le vendeur est tenu d’assurer à son acquéreur la possession paisible de la chose vendue.
En revanche, la Cour de cassation précise que conformément à l’article 1627 du Code civil cette garantie d’éviction n’est pas d’ordre public et peut ainsi faire l’objet d’un aménagement contractuel entre les parties, lesquelles peuvent l’écarter de sorte que le vendeur n’est soumis à aucune garantie.
Toutefois, dans cet arrêt la Cour de cassation encadre les modalités d’exclusion de garantie.
En effet, en l’espèce, les acquéreurs ont découvert après la réalisation d’une expertise judiciaire que l’immeuble acquis était traversé par un réseau souterrain d’évacuation des eaux usées/ eaux vannes, alors même que les vendeurs n’avaient donné aucune information en ce sens lors de la réitération de l’acte.
La Cour d’appel d’AGEN dans son arrêt du 22 mars 2023 avait rejeté la demande des acquéreurs et retenu aucune faute à l’égard des vendeurs dès lors que l’acte de vente faisait mention d’une clause aux termes de laquelle l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve au jour de la vente et n’aura aucun recours contre le vendeur en raison des vices apparents et cachés.
Pourtant, la Cour de cassation casse le raisonnement tenu par la Juridiction d’appel et estime que la clause, telle que rédigée, était insuffisante pour exclure la garantie des servitudes non apparentes non déclarées due par le vendeur, dès lors que cette clause n’excluait pas expressément cette garantie.
En conclusion, par cette décision la Cour de cassation encadre la rédaction des clauses de nature à exclure la garantie d’éviction du vendeur en affirmant qu’à défaut de disposition expresse dans l’acte de vente excluant la garantie des servitudes non apparentes non déclarées, le vendeur est tenu à l’égard de l’acquéreur d’une telle garantie.
