De nombreux investisseurs souhaitant développer leur patrimoine se sont tournés, ces dernières années, vers la location meublée de courte durée (LCD) que certaines plateformes connues, telles AirBnb, ont contribué à promouvoir.

L’engouement pour cette activité fut parfois tel qu’il a pu entraîner un déséquilibre du marché de l’immobilier locatif et certaines communes ont réagi en tentant de réglementer cette activité.

C’est ainsi qu’un arrêt de la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation du 18 février 2021 (n°17-26.156) vient confirmer les principes énoncés par un arrêt de la Cour de justice des communautés européennes le 22 septembre 2020.

En synthèse, la location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage qui est soumis à autorisation administrative préalable.

En l’espèce, une société, propriétaire d’un studio meublé situé à Paris, avait été assignée par le procureur de la République devant le président du tribunal de grande instance statuant en référé en paiement d’une amende pour avoir consenti des locations « de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », sans avoir sollicité l’autorisation de changement d’usage autre que celui d’habitation prévue par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’arrêt du 18 février 2021 de la Cour de cassation que les articles L. 631-7, alinéa 6, et L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation sont conformes à la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur.

Hormis les cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d’un bail mobilité d’une durée de un à dix mois et de la location du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable.

Cette obligation est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et est proportionnée à l’objectif poursuivi, en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante (telle que, par exemple, la limitation des nuitées disponibles à la location ou bien encore la mise en place d’une imposition spécifique destinée à rendre moins attrayante économiquement ce type de contrats), notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle.

La Cour de cassation a estimé qu’une location de courte durée devait donc s’entendre de toute location « inférieure à un an».

Enfin, il est rappelé que l’article L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation (qui confie au maire de la commune de situation de l’immeuble la faculté de délivrer l’autorisation préalable de changement d’usage et attribue au conseil municipal le soin de fixer les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées des compensations éventuelles, au regard des objectifs de mixité sociale en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements) prévoit des critères qui sont justifiés par une raison d’intérêt général, qui satisfont aux exigences de clarté, de non-ambiguïté, d’objectivité, de publicité, de transparence et d’accessibilité de la directive et qui, tels que mis en œuvre par la Ville de Paris dont le règlement municipal prévoit une obligation de compensation, sont conformes au principe de proportionnalité.

Si cette décision peut se comprendre s’agissant de la Ville de Paris, et son marché locatif particulièrement tendu, il sera intéressant de suivre les décisions judiciaires à venir pour des procédures en cours mais dans des villes de province, où les principes rappelés par la Cour de cassation seront peut-être moins évidents à mettre en œuvre.

Quoi qu’il en soit, les investisseurs en location meublée de courte durée, dont l’activité est déjà affectée par crise sanitaire actuelle, seront bien avisés d’apporter une attention particulière à cette question du changement d’usage de leurs biens immobiliers.

Thierry Lebrun – Avocat associé

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