L’état d’urgence sanitaire va avoir un impact sur l’exécution des contrats.
Deux textes permettent d’apprécier les risques sur les contrats commerciaux.
La force majeure est définie à l’article 1218 du Code civil comme un évènement imprévisible à la date de la conclusion du contrat.
Lire la suite …L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19 prévoit en son article 4 : « Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du Code de Commerce.
Lire la suite …L’ordonnance du 27 mars 2020 n°2020-341 portant adaptation des règles relatives aux difficultés des entreprises et des exploitations agricoles à l’urgence sanitaire rend plus aisé l’accès à la procédure de conciliation et la procédure de sauvegarde pour les entreprises qui ont connu des difficultés liées à l’état d’urgence sanitaire instauré par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020.
Pour pouvoir bénéficier d’une conciliation, il ne faut pas être en état de cessation des paiements ou l’être depuis moins de 45 jours.
Lire la suite …Le Tribunal de Commerce de Paris avait prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire d’une société dont l’associé fondateur, gérant et unique associé avait signé un contrat de bail qui mentionnait qu’il était signé pour le compte d’une société à constituer devant se substituer et qui aura pour objet l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux loués.
Le bailleur a déclaré une créance au passif de cette société correspondant aux loyers impayés.
Lire la suite …Les locataires commerciaux sont tentés, après les propos présidentiels et lorsque le fonds de commerce est frappé de fermeture car non essentiel de suspendre le paiement du loyer.
Voici la liste des fonds de commerce concernés par l’arrêté des 14 et 15 Mars 2020 :
Lire la suite …Les locataires commerciaux sont tentés ,après les propos présidentiels et lorsque le fonds de commerce est frappé de fermeture car non essentiel de suspendre le paiement du loyer
Voici la liste des fonds de commerce concernés par l’arrêté des 14 et 15 Mars 2020
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041723302&categorieLien=id
En matière de baux commerciaux l’application de la clause résolutoire en cas de non paiement de loyer est stricte et peut entraîner ma résolution du bail
le fermeture obligatoire par arrêté peut être considérée comme un cas de force majeur
L’application de la clause résolutoire sera en effet exclue en présence d’un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 24 juin 1971, no 70-12.017, Bull. civ. III, no 404).
A été analysé comme un cas de force majeure :
— l’impossibilité matérielle dans laquelle s’est trouvée le preneur d’effectuer les travaux visés au commandement délivré en période de congé constituait un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 24 juin 1971, no 70-12.017, précité) ;
N’est pas considéré comme un cas de force majeur
— la prescription de l’Administration d’effectuer certains travaux dès lors que ces travaux n’ont été rendus nécessaires qu’en raison de l’adjonction par le locataire d’activités complémentaires à celles contractuellement prévues. Le bailleur peut se prévaloir, dans ce cas, de la clause résolutoire du bail sanctionnant l’interdiction faite au preneur de percer les murs ou de modifier la distribution des locaux (Cass. 3e civ., 13 juin 2007, no 06-13.661, Bull. civ. III,no 106, Rev. loyers 2007/880, no 592, note Quément C., Loyers et copr. 2007, comm. no 174, note Brault Ph.-H., RJDA 2007, no 934, AJDI 2008, p. 169,note Laporte-Leconte S., et p. 198).
La force majeure n’exonère en outre le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé (Cass. 3e civ., 13 juin 2007, no 06-12.283, RJDA 2007, no 937, AJDI 2008, p. 197, note Kessler G.).
En conclusion pour les activités visées par l’arrêté ,il y a des chances que la force majeur soit reconnue.Il appartiendra ensuite au bailleur de solliciter les aides promises par l’état surtout au niveau bancaire lorsque le bailleur est tenu par un investissement et des mensualités de prêt relatifs au local loué.
En revanche pour les activités ralentis du fait du confinement,il y a lieu de prendre contact avec son bailleur pour tenter une issue amiable c’est à dire étalement de la dette,remise amiable ou dans le cas extrême une saisine du juge au fin d’obtention de délais.
Cet article pourra faire l’objet de mises à jours
Sauf exceptions mentionnées aux articles L145-17 et suivants du Code de Commerce, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut du renouvellement du bail.
Lorsque la décision de justice fixant le montant de l’indemnité passée en force de chose jugée est définitive, le bailleur dispose encore d’un délai de 15 jours pour exercer son droit de repentir (période durant laquelle le propriétaire peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement du bail à son locataire, pour autant qu’il n’ait pas quitté les lieux et pris déjà une nouvelle location) et proposer le renouvellement du bail commercial, ce qui le dispense du paiement de l’indemnité d’éviction.
Lire la suite …La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié les équilibres du droit des baux commerciaux sur un certain nombre de sujets en tentant de rééquilibrer les droits et obligations du preneur et du bailleur.
L’article L. 145-34 prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1e et 4e de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.
Lire la suite …L’article L. 641-12 du Code de Commerce prévoit que lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédé. Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.
Lire la suite …Un article du Dauphiné Libéré
